別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 桜井 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 -4 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　智史 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市大字忍阪１６２７番 ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅に駐 車場等も見られる住 宅地域 北東6.2m市道 水道、ガス、下水 大和朝倉 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 大和朝倉駅南方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅に駐車場等も見られる住宅地域であり、特段変化する要因は見られず、今後もこの住環境を維持 するものと予測する。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ桜井線及び近鉄大阪線、橿原線等沿線の桜井市及び周辺市町の住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏 一円に及ぶが、圏内の住民が多く、概ね一次取得者が中心である。地積は約１８０～２００㎡程度が多い。中心価格帯 は土地のみで９００～１１００万円程度、土地建物一体の総額は中古取引が中心であり把握が困難である。駅徒歩圏で あるが、生活利便性のやや劣る住宅地域で、都心へのアクセスも劣るため、需要はやや低調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模戸建住宅に駐車場等も見られる住宅地域であり、周辺には収益物件も散見されるが、自用目的の取引 が中心で、収益性よりも快適性が重視され、収益物件は転勤等の一時的なものに限定されると思われる。対象標準地の 規模は収益物件としては小さく、賃貸住宅の想定は困難である。よって、収益還元法は適用せず、比準価格を標準に、 代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜井 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [122.7] [101.0] 100 54,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は都心へのアクセスがやや悪く、周辺市 町と比較して生活利便も劣るため人口は減少 傾向。高齢化も進行しており地価は下落傾向 が継続している。 中規模戸建住宅に駐車場等も見られる住宅地 域であり、需要者は地元住民が大半と思われ 、取引も少なく、需要はやや低調である。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に特段の低下は認められず、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％