別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 桜井 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 -2 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　謙一 印  TEL.

鑑定評価額 9,560,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市大字河西３６０番２０外 ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北6.2m市道 水道、下水 桜井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ２ｍ市道 交通 施設 桜井駅南東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変化は見 られず、現状維持で推移すると予測する。地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄大阪線及びＪＲ桜井線の沿線で、桜井市を中心とする住宅地域である。主たる需要者は、桜井市に 居住または地縁性を有するものであり、同一需給圏外からの転入者は少ない。地域内における不動産供給は散発的で、 土地取引は低調に推移している。土地は２００㎡程度で１，２００万円程度、新築の建売住宅は２，５００万円程度の 物件が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、収益物件はほとんど見受けられず、賃貸需要は認められないことから収益 還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域に存するため、自用目的での取引が中心であり、実際の取 引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜井 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [119.8] [100.0] 100 55,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桜井市の人口は減少傾向にあり、高齢化率は 増加傾向にある。生活利便性の良い一部地域 を除き、需要は弱含みである。 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静は住宅地域で あり、地域要因に大きな変化は見られない。 地価はやや弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％