別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 橿原 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 9-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　中本　欽也 印  TEL.

鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市曲川町４丁目１６２番１ ｢曲川町４－１－８｣ ②地積 　(㎡) 3,341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:3.5 工場 中小規模工場、住宅 等が混在する工業地 域 南9.8m市道、背面道 水道、ガス 金橋 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西   120 ｍ、南    55 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 工場敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９．８ｍ市道 交通 施設 金橋駅西方 600m 法令 規制 準工 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場、住宅等が混在する工業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移 すると予測する。地価については緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね橿原市及び近隣市町村を中心とした奈良県北部の工業地域である。需要者の中心は地元の中小工場、 倉庫等を運営する地元の中小企業や個人事業主等である。奈良県下の工業地の地価は、インフラ整備された工業地では 上昇している地域も認められるが、そうでない小規模な工業地については需要が劣り、住宅地への移行の動きも見られ る。立地、規模、周辺環境、インフラ整備により地価が大きく異なるため、市場における中心価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、敷地規模、用途地域、利用状況等も考慮して広域的に収集した奈良県北部地域、中和地域に存する工業地 の取引事例から試算されており、その規範性は高い。一方、当該地域は、中小規模工場、住宅等が混在する工業地域で あり、周辺に収益物件は無く、自用目的が中心で、賃貸需要が認められないことから収益還元法の適用は断念した。し たがって、実証的で市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にある が、奈良県下では比較的緩やかに地価は推移 している。 中小規模工場、住宅等が混在する工業地域で あり、価格形成要因に影響を及ぼすような変 動は認められず、地価は緩やかな下落傾向に ある。 北側に背面道のあるニ方路であるが、効用は 認められない。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％