別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 橿原 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -19 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕 印  TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市新賀町２７５番１２ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に郵便 局等が見られる住宅 地域 西4m私道 水道、ガス、下水 大和八木 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 私道 交通 施設 大和八木駅北東方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は大和八木駅へ徒歩圏内に立地し、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に大 きな変動は無いが大和八木駅周辺の発展に伴い地価は緩やかな上昇基調で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橿原市及び隣接市町内を走行する近鉄各線及びＪＲ線沿線の住宅地域の圏域である。大和八木駅への接近 条件が良好であること、当該駅から都心へのアクセスが良好であること等から需要者は橿原市内の居住者のみならず、 他地域からの転入もある。さらに大和八木駅近辺の再開発が周囲の地価にも好材料となっている。土地値で１５００万 円から１７００万円程度、新築戸建で３５００万円～４０００万円程度が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を主とする既成住宅地域で不動産市場は自己使用目的の取引が主流である。駅への接近条件、都心 へのアクセスが良好であることから付近に共同住宅の供給もある。しかし、居住の快適性が重視される地域であり、元 本に見合った賃料を収受できないのが通例で規範性ある賃貸事例を収集できなかった。このため本件では収益還元法の 適用を見送った。以上より比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 87.3] [101.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向 にあるが県下では比較的緩やかに推移。地価 水準は地域間で区々であり二極化が顕著にな りつつある。 県下屈指の乗降客数を擁する大和八木駅に徒 歩圏内に立地することから需要は安定してい る。地価は安定的に推移している。 西道路で日照・通風等居住の快適性は、普通 程度であるが選好性・競争力等に特段の変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％