別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 橿原 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -17 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　谷口　清 印  TEL.

鑑定評価額 9,390,000 円  １㎡当たりの価格 79,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市土橋町１４６番１２ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.5m私道 水道、ガス 真菅 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　　 　　　北４．５ｍ私 道 交通 施設 真菅駅北方 800m 法令 規制 １中専 (60,180) １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面現況を維持するものと予想される。中和幹線周辺の需要は堅調 であるが、近隣地域は小規模画地が中心で、街路も劣ることから地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね近鉄各線及びＪＲ桜井線沿いの橿原市圏域の中小規模普通住宅地域である。需用者の中心は橿原市居 住者が大部分であるが、他市町からの転入も期待できる。中和幹線背後に位置し、駅接近性が比較的良好であることか ら、需給は持ち直し傾向にあり、地価は微減傾向から横這い程度で推移している。対象標準地と同規模の宅地で９００ 万～１，０００万円、流通の主となる中古住宅で１，５００万円～２，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模戸建住宅を主とする住宅地域で、賃貸アパートは存在しないことから収益還元法は適用しなかった 。比準価格は、多数の現実取引から求められた価格で、その妥当性については同価格決定の要旨の通りである。比準価 格は市場性を有する適正妥当な価格といえる。従って近隣地域及び周辺地域の市場価格推移、総額による市場性、代表 標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [114.4] [100.0] 100 79,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 橿原市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は 県内では相対的に低位にある。需要は回復し つつあるが、選別化の傾向が強く、二極化が 顕著である。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地 域要因に特段の変化は認められない。地価は 依然として弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％