別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 橿原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -12 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛 印  TEL.

鑑定評価額 9,090,000 円  １㎡当たりの価格 79,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市山之坊町８１番２６ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 1:2 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 耳成 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 耳成駅北西方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な戸建住宅地域として熟成しており、地域要因を変化させるような大きな要因は見当たらず、当面は現状程 度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に橿原市中東部を中心とする地域で、近鉄大阪線及び橿原線沿線の戸建住宅地域の圏域。需要者の中心 は当市内の居住者であるが、他地域からの流入もある。中和幹線背後地等周辺部で小規模開発が見られるが、近隣地域 は既成の住宅地であり、大きな変動はない。地価は同市内の他の不動産と概ね同様の動きであるが、他の地域に比べる と需給は比較的安定している。土地は１０００万円前後。新築戸建物件は２５００～３０００万円程度が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が主の地域であり、標準地の規模では共同住宅の想定は非現実的である。又、快適性を重視する住 宅地域であることから、一般的には自己使用目的の取引がほとんどで、賃貸市場は未成熟である。したがって、収益価 格は試算せず、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [113.6] [100.0] 100 79,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和八木駅及び橿原神宮前駅徒歩圏内の住宅 地需要は底堅いが、交通接近条件に劣る地域 は弱含みであり、二極化が進んでいる。 閑静な住宅地域として熟成しており、需要を 喚起する特段の変動要因もなく、地価は横ば い乃至若干の下落程度で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％