別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 橿原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -10 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　謙一 印  TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市木原町２１番７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (70,200) 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m私道、背面道 水道、ガス 大和八木 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 私道 交通 施設 大和八木駅東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変化は見られず 、現状維持で推移すると予測する。地価は概ね横ばいで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄各線及びＪＲ桜井線の沿線で、橿原市を中心とする住宅地域である。需要者の中心は橿原市の居住 者が大半を占めるが、近隣市町からの転入も見られる。画地規模のやや大きい区画が多い、成熟した住宅地で需給関係 は比較的安定しており、需要は底堅いが、最寄駅からはやや距離があり、地価はほぼ横ばいで推移している。土地は１ ５０㎡で１０００万円台前半、新築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、収益物件はほとんど見受けられず、賃貸需要は認められないことから収益 還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域に存するため、自用目的での取引が中心であり、実際の取 引価格を指標に価格が決定されることが一般的であると認められることから、規範性を有する比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [113.3] [104.0] 100 83,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 橿原市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は 上昇傾向にあるものの、利便性の良い住宅地 域の需要は堅調である。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、 地域要因に大きな変化は見られない。地価は 横ばいで推移している。 中間画地から二方路地に変更。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％