別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 橿原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -8 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　松山　順一 印  TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 63,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市曲川町１丁目７８９番２０ ｢曲川町１－２０－１９｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 北6m市道 水道、ガス 真菅 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    65 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　北６ ｍ市道 交通 施設 真菅駅南西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。景気は回復傾向にあるものの 駅からの接近性がやや劣るため需要は弱含みであり、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね橿原市の中小規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者は、橿原市の居住者を中心とし、近 隣市町からの転入は少ない。当該地域は、橿原市の市街地からやや離れた市街化調整区域内の住宅地域で選好性は低く 、土地の需給動向はまだ弱含みである。市場での中心となる価格帯は、中古住宅で１．５千万～２千万円前後、新築戸 建住宅で、３千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の開発団地であるため、賃貸物件の供給がなく賃貸市場が形成されていないため 、収益価格は試算しなかった。当該地域は、自用目的の中規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案して求めた 比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [118.9] [100.0] 100 63,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に不動産市況は回復傾向にあり 、橿原市は人口が減少しているものの、若年 層を中心とした需要は安定的に推移した。 中心市街地からやや離れた利便性が相対的に 劣る住宅地域であり、選好性は低く、地価は やや下落傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％