別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 橿原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　智史 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市地黄町２９０番３４ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ閑静な住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 大和八木 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．０ ｍ市道 交通 施設 大和八木駅北西方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、特段変化する要因は見られず、今後もこの住環境を維持 するものと予測する。地価水準は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線「大和八木」駅を中心に近鉄大阪線、橿原線等沿線の橿原市及び周辺市町の住宅地域の圏域。 需要者は圏内の住民を主として、圏外からの転入者も見られ、概ね一次取得者が中心である。地積は約１２０～１４０ ㎡程度が多い。中心価格帯は土地のみで１２００～１５００万円程度、土地建物一体の総額は中古取引が中心であり把 握が困難である。「大和八木」駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域である為、需要は堅調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、周辺には対象標準地より規模の大きい収益物件が見 られるが、自用目的の取引が中心で、収益性よりも快適性が重視され、収益物件は転勤等の一時的なものに限定される と思われる。対象標準地の規模は収益物件としては小さく、賃貸住宅の想定は困難である。よって、収益還元法は適用 せず、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 86.5] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向、需要は交通接近条件 など立地条件により二極化が進んでいる。地 価変動状況は地域により異なる。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域 であり、駅徒歩圏の利便性の高い地域である ことから、需要は堅調である。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に特段の低下は認められず、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％