別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 天理 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -17 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　谷口　清 印  TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市南六条町元柳生方２３８番 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 2.5:1 住宅 Ｗ2 農地が広がる中の中 規模農家住宅が多い 集落地域 西3m市道、南側道 水道、下水 二階堂 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 二階堂駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現況を維持するものと 予想される。農家集落地域にあることから地価水準は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね天理市及びその周辺市町圏域に存する農家住宅を中心とする住宅地域である。需用者の中心は当該地 域に地縁的関係を有する天理市内居住者が大部分で、他の圏域からの転入者は殆ど認められない。市街化調整区域に指 定された旧来からの農家住宅地域であることから、需給はともに少ない。近隣地域及びその周辺地域での新築物件もな く、土地取引はほとんど認められないことから、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸アパート等の収益物件は認められない。よって収益還元法 は適用できなかった。比準価格は多数の現実の取引から求められた価格で、位置的同一性に難があるものの、同価格決 定の理由の要旨の通り市場性を有する妥当性の高い価格といえる。従って周辺地域の市場価格推移、代表標準地からの 検討等を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [137.6] [100.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天理市の人口は減少傾向にあり、高齢化率は 増加傾向にある。都心へのアクセスが劣るた め需要は低調で、地価は全般的に下落傾向に ある。 農家住宅が建ち並ぶ既成の農家住宅地域であ り、地域要因に特段の変化は認められない。 地価は依然として弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％