鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大和郡山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和郡山Ｅ -101	大和郡山市		建付地	（　）	不整形	北13m国道、東10m、西6m、三方路		工業２０ｍ高度地区 (60,200)
b	天理Ｆ -102	天理市		貸家建付地	（　）	長方形	北11m国道、中間画地		準住居 (60,200)
c	橿原Ａ -125	橿原市		建付地	（　）	長方形	東8m県道、南7.3m、角地		１中専１５ｍ斜線高度 (70,200)
d	橿原Ａ -112	橿原市		更地	（　）	長方形	北13m国道、中間画地		準工高度地区最高15m (60,200)
e	桜井Ｊ -9	桜井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.1m県道、東5.1m、南4m、三方路		商業高度地区最高31m (90,486)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,303	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.4]	122,959	100 [ 129.1]	95,243	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	97,100
b	(　 ) 76,284	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,903	100 [ 76.0]	99,872		102,000
c	(　 ) 75,660	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	77,322	100 [ 75.7]	102,143		104,000
d	(　 ) 74,405	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	74,405	100 [ 85.0]	87,535		89,300
e	(　 ) 120,759	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	114,434	100 [ 123.0]	93,036		94,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,300 円／㎡]

大和郡山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,312,761	4,694,124	20,618,637	17,894,400	2,724,237	（　0.9734） 2,651,772	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	54,117,796 円　　　　（　 62,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和郡山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	420.00	Ｓ4	1,680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	862 ㎡	20.5 m x 45.2 m	前面道路：県道　 11.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は部分貸し、１～４階は共同住宅３ＬＤＫのファミリータイプ１８戸、平均専有面積約６８㎡、平面駐車場１８台。

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

地域の標準的な有効率を参考に決定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	183.75	75.0	137.81	2,250	310,073	6.0	1,860,438
							2.0	620,146
1～ 1	住宅	236.25	82.0	193.73	1,400	271,222	1.0	271,222
							3.0	813,666
2～ 4	住宅	420.00	82.0	344.40	1,474	507,646	1.0	507,646
							3.0	1,522,938
～

～

計		1,680.00	81.2	1,364.74		2,104,233		3,654,598
								6,002,626

⑨年額支払賃料	2,104,233 円　×　12ヶ月　＝　 25,250,796 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,364.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,250,796 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,185,456 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,145,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,654,598 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,513 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,002,626 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,133,908 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,312,761 円　　　　（　 29,365 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和郡山Ｃ（賃）　　　　-201	1,482 ( 1,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,551 円/㎡　月額支払賃料（　 1,474 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ大和郡山Ｃ（賃）　　　　-202	1,545 ( 1,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,471
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和郡山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,024,000 円	256,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	789,924 円	26,330,796　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 192,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,176,000 円	256,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	256,000 円	256,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	256,000 円	256,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,694,124 円　（　　　　　　 5,446 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	256,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0677 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,894,400 円（　　　　　 20,759 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,312,761 円
②総費用	4,694,124 円
③純収益　①－②	20,618,637 円
④建物等に帰属する純収益	17,894,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,724,237 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,651,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,076 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,117,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大和郡山 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和郡山 5-7

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　村上　俊二

印

TEL.

鑑定評価額

82,700,000 円

１㎡当たりの価格

95,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和郡山市北郡山町１４５番４				②地積　(㎡)	862 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度地区最高20m
	1:2	事務所ＳＲＣ3	事務所、店舗、駐車場等が混在する路線商業地域	南11.4m県道、背面道	水道、ガス、下水	近鉄郡山 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 110 ｍ、南 55 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．４ｍ県道

交通

施設

近鉄郡山駅北東方

1.0km

法令

規制

準工
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、店舗、事務所、駐車場等が混在する路線商業地域であり、当面は現状を維持していくものと思われ
る。地価はやや強含みで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は幹線道路沿いの路線商業地域で、概ね大和郡山市内を中心に奈良市、橿原市、桜井市等の周辺市町の圏域
であるが、用途性に着目すればその範囲は奈良県全域に広がると考えられる。当該圏域での出店者は、飲食店や事務所
を経営する地元事業者が中心である。需要はほぼ堅調で地価はやや強含みで推移している。取引される価格は個別性が
強く、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は店舗、事務所、駐車場等が混在する路線商業地域に存している。賃貸物件の需要はやや弱含みで推移して
おり、周辺の同一需給圏内の類似地域の賃料水準を反映して収益価格はやや低位に算出されたものと思われる。一方、
比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ規範性が高い。したがって、市場性を反映した比準価格を重視しなが
ら収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 91,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 97.4]

[102.0]
100

95,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大和郡山市の商業は小規模な店舗が多く、商
圏の狭い町の中心部の商業施設においては顧
客が流出し、需要は郊外の大型施設に吸収さ
れる傾向にある。

県道沿いの路線商業地域であり、価格形成要
因に影響を及ぼすような地域要因の変動は見
られないが、需要は堅調で地価はやや強含み
である。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大和郡山 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｇ -101	橿原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、中間画地		準工高度地区最高25m (60,200)
b	桜井Ｂ -3	桜井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	大和郡山Ｅ -108	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m国道、中間画地		工業２０ｍ高度地区 (60,200)
d	大和郡山Ｅ -122	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西28m国道、中間画地		｢調区｣ (70,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,399	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,399	100 [ 74.0]	96,485	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	98,400
b	(　 ) 72,600	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,527	100 [ 73.5]	98,676		101,000
c	(　 ) 73,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	76,015	100 [ 78.3]	97,082		99,000
d	(　 ) 75,209	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	74,457	100 [ 74.5]	99,942		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,500 円／㎡]

大和郡山 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,135,936	4,767,746	20,368,190	17,706,000	2,662,190	（　0.9741） 2,593,239	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	52,923,245 円　　　　（　 61,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和郡山 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	420.00	Ｓ4	1,680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	862 ㎡	20.5 m x 45.2 m	前面道路：県道　 11.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造の４階建て店舗兼共同住宅　１Ｆ店舗部分貸　１Ｆ～４Ｆ　ファミリータイプ１８戸（専有面積約６８㎡）

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	183.75	75.0	137.81	2,280	314,207	5.0	1,571,035
							2.0	628,414
1～ 1	住宅	236.25	82.0	193.73	1,480	286,720	2.0	573,440
							1.0	286,720
2～ 4	住宅	420.00	82.0	344.40	1,497	515,567	2.0	1,031,134
							1.0	515,567
～

～

計		1,680.00	81.2	1,364.74		2,147,628		5,237,877
								2,461,835

⑨年額支払賃料	2,147,628 円　×　12ヶ月　＝　 25,771,536 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,364.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,771,536 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,228,677 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,622,859 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,237,877 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,031 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,461,835 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 465,046 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,135,936 円　　　　（　 29,160 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ天理Ｃ（賃）　　　　-5	1,208 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	1,569	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,525 円/㎡　月額支払賃料（　 1,497 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大和郡山Ｊ（賃）　　　　-3	1,255 ( 1,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,476
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和郡山 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,040,000 円	260,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	805,546 円	26,851,536　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 192,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,210,000 円	260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,767,746 円　（　　　　　　 5,531 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	260,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,706,000 円（　　　　　 20,541 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,135,936 円
②総費用	4,767,746 円
③純収益　①－②	20,368,190 円
④建物等に帰属する純収益	17,706,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,662,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,593,239 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,008 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,923,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,400 円／㎡）