鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大和高田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和高田Ｂ -22	大和高田市		更地	（　）	台形	南東16m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
b	大和高田Ｉ -1	大和高田市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南9m国道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	大和高田Ｃ -102	大和高田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、南2m、角地		商業高度地区最高31m (80,240)
d	香芝Ａ -110	香芝市		更地	（　）	不整形	東12m国道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
e	香芝Ｂ -1	香芝市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m国道、中間画地		｢調区｣宅造規制区域 (70,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,524	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	123,259	100 [ 109.2]	112,875	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 78,353	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,353	100 [ 69.7]	112,415		115,000
c	(　 ) 91,158	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	89,371	100 [ 84.0]	106,394		109,000
d	(　 ) 83,188	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	84,886	100 [ 75.0]	113,181		115,000
e	(　 ) 69,500	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,153	100 [ 59.0]	117,208		120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

大和高田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため土地の再調達原価を求めるのは困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,385,349	5,614,613	24,770,736	22,176,000	2,594,736	（　0.9234） 2,395,979	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	47,919,580 円　　　　（　 70,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和高田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	360.00	ＲＣ5	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	683 ㎡	16.3 m x 42.4 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：共同住宅

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	75.0	270.00	2,500	675,000	5.0	3,375,000
							3.0	2,025,000
2～ 5	共同住宅	360.00	85.0	306.00	1,521	465,426	2.0	930,852
							2.0	930,852
～

～

～

計		1,800.00	83.0	1,494.00		2,536,704		7,098,408
								5,748,408

⑨年額支払賃料	2,536,704 円　×　12ヶ月　＝　 30,440,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,494.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,440,448 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,646,077 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,234,371 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,098,408 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,748,408 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,085,886 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,385,349 円　　　　（　 44,488 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和高田Ｂ（賃）　　　　-1	1,299 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,470	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,576 円/㎡　月額支払賃料（　 1,521 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ大和高田Ｍ（賃）　　　　-101	1,486 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,682
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和高田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,260,000 円	315,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	956,413 円	31,880,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,598,700 円	315,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,614,613 円　（　　　　　　 8,221 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9234

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	315,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,176,000 円（　　　　　 32,469 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,385,349 円
②総費用	5,614,613 円
③純収益　①－②	24,770,736 円
④建物等に帰属する純収益	22,176,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,594,736 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,395,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,919,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大和高田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和高田 5-3

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　土井　元

印

TEL.

鑑定評価額

77,200,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和高田市神楽２丁目２２０番１｢神楽２－１２－３４｣				②地積　(㎡)	683 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区最高20m (90,300)
	1:2.5	診療所兼学習塾Ｓ3	店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域	東12m県道、三方路	水道、ガス、下水	大和高田 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 41.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

大和高田駅北方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず現状のまま
推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移していくものと考える。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道１６６号等の幹線道路沿道で、概ね大和高田市及びその周辺都市の路線商業地域を中心とする広域的
な圏域である。当該地域は店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、その需要の中心は当該地域に地縁性を
もつ事業者のほか沿道サービス業を展開する法人等が考えられる。取引される価格は個別性が強く、需要の中心となる
価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、個別の事情を含んだものが多いものの、適正に補正し得ており、市場実態を反映した信頼性を有する価格
である。一方、収益価格も、当該地域の需要者の多くが収益性から意思決定を行う事業者であり、還元利回り等の指数
についても規範性が高いものが得られたものと思料される。よって、本件においては、比準価格をやや重視し、収益価
格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和高田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 102,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[102.0]

100
[ 90.6]

[102.0]
100

114,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

奈良県内経済は、雇用・所得環境の改善が続
く中、各種政策効果等により、緩やかに回復
しつつある状態である。

最寄駅への交通接近性に優れ、周囲には共同
住宅も存する等用途の多様性が見込め、不動
産需要は比較的堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大和高田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和高田Ｉ -1	大和高田市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南9m国道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
b	大和高田Ｃ -203	大和高田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南13m国道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	葛城Ｃ -4	葛城市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m国道、北1.5m、西2.5m、三方路		準工高度地区最高20m (60,200)
d	香芝Ｈ -203	香芝市		更地	（　）	不整形	北7m国道、西5m、二方路		準工高度地区最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,353	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,353	100 [ 67.9]	115,395	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 70,446	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	75,414	100 [ 64.8]	116,380		119,000
c	(　 ) 63,499	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	69,626	100 [ 57.2]	121,724		124,000
d	(　 ) 67,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	82,117	100 [ 74.6]	110,076		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

大和高田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,848,824	5,597,776	24,251,048	21,672,000	2,579,048	（　0.9234） 2,381,493	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	47,629,860 円　　　　（　 69,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和高田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	360.00	ＲＣ5	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	683 ㎡	16.3 m x 42.4 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分（フロア貸し）、住宅部分（平均専有面積６０㎡）

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	75.0	270.00	2,450	661,500	5.0	3,307,500
							3.0	1,984,500
2～ 3	住宅	360.00	85.0	306.00	1,486	454,716	2.0	909,432
							2.0	909,432
4～ 5	住宅	360.00	85.0	306.00	1,500	459,000	2.0	918,000
							2.0	918,000
～

～

計		1,800.00	83.0	1,494.00		2,488,932		6,962,364
								5,639,364

⑨年額支払賃料	2,488,932 円　×　12ヶ月　＝　 29,867,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,494.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,500 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,452,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,867,184 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,452,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,599,492 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,719,692 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,962,364 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,639,364 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,065,287 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,848,824 円　　　　（　 43,703 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和高田Ａ（賃）　　　　-1	1,291 ( 1,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,539 円/㎡　月額支払賃料（　 1,486 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ大和高田Ａ（賃）　　　　-2	1,265 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,601
c	Ｓ大和高田Ｇ（賃）　　　　-2	1,347 ( 1,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,497

大和高田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,260,000 円	315,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	939,576 円	31,319,184　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,598,700 円	315,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,597,776 円　（　　　　　　 8,196 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9234

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	315,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,672,000 円（　　　　　 31,731 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,848,824 円
②総費用	5,597,776 円
③純収益　①－②	24,251,048 円
④建物等に帰属する純収益	21,672,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,579,048 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,381,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,629,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,700 円／㎡）