別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大和高田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和高田 -6 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎 印  TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和高田市大字池田５４１番 ②地積 　(㎡) 401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅のほか営業所等 があり、農地も残る 住宅地域 東5m市道 水道、ガス 高田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 高田駅西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は住宅のほか営業所等があり、農地も残る住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず 、現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄各線及びＪＲ和歌山線沿線の大和高田市及びその周辺市町内に存する住宅地域である。需要者は同一 需給圏のうち大和高田市の居住者が大半を占める。近隣地域は住宅のほか営業所等があり、農地も残る住宅地域であり 、外部からの転入は少ない。画地規模が大きく、需要者が当該地域に地縁を有する者にほぼ限られることから、需要は 依然として低調である。土地の価格帯は、４００㎡程度で２，３００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は住宅のほか農地も残る住宅地域に存しており、最寄駅からやや遠いため賃貸需要が弱く、賃貸住宅等の収 益物件は極めて少ない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと 判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準と し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広陵 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.6] [102.0] 100 56,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和高田市の人口は減少傾向にある。地価動 向は依然として弱含みであるが、下落幅は縮 小傾向にあり、一部の地域では下げ止まりの 動きも見られる。 住宅のほか農地も残る住宅地域に存し、地域 要因について特段の変動は認められないため 、当面は現状のまま推移するものと思料され る。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％