別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大和高田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和高田 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎 印  TEL.

鑑定評価額 8,460,000 円  １㎡当たりの価格 63,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和高田市大字大谷５０３番１５ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス 築山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 築山駅北西方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状 のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みであるが、下落幅は縮小傾向にある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね大和高田市及びその周辺市町の近鉄各線、ＪＲ和歌山線沿線の住宅地域である。需要者は大和高田市 及びその周辺市町の居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住 宅地域に存し、最寄駅からやや高低差があるため当該地域に対する需要は依然として弱いが、地価は底値圏にあり下落 幅は縮小傾向にある。土地の価格帯は、１３０㎡～１４０㎡程度で８００万円～９００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に存しており、自用目的での取引が支配的である。戸建住宅が 諸事情により賃貸に供される程度であるため、賃貸市場が成熟していない現状からは適正な賃料水準を見出しにくく、 収益還元法の適用は断念した。従って、居住の快適性が重視される住宅地であるため、実証的で市場性を反映した比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和高田 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.0] 100 [159.1] [100.0] 100 62,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和高田市の人口は減少傾向にある。地価動 向は依然として弱含みであるが、下落幅は縮 小傾向にあり、一部の地域では下げ止まりの 動きも見られる。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、 地域要因について特段の変動は認められない ため、当面は現状のまま推移するものと思料 される。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％