別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 奈良 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -33 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　仲嶋　保 印  TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 98,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市法蓮町１７０２番２４ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 風致地区 古都保存区域 (40,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模開発された中 規模一般住宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 奈良市北東部の中規模宅地の 住宅地 街 路 基準方位北５．７ｍ 市道 交通 施設 近鉄奈良駅北方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (40,200) 風致地区 古都保存区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街化調整区域で法蓮住宅地の一角に位置する中規模宅地の住宅地で今後も現在の状況が維持される ものと予測する。幹線道路に近く奈良駅への交通利便性も良く地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線奈良、新大宮、京都線高の原の各駅及びＪＲ奈良駅周辺の市街化調整区域の住宅地並びにこれ ら周辺の住宅地である。需要者の属性は地元奈良市、天理市及び周辺市町村の居住者である。市場の動向は当該地域は 法蓮住宅地の一角に位置し鴻ノ池運動公園等の施設が近くに存し生活利便性が良く居住環境に恵まれ安定した需要があ り地価は底堅い。市場で中心となる価格帯は土地２７０㎡程度、総額２７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は法蓮、高畑等の市街化調整区域等で環境、画地等の地域特性が類似する取引事例を収集した。時点修 正、地域要因の比較等を適正に行い得られた比準価格は信頼性がある。収益還元法は当該地域が調整区域の戸建住宅地 域で賃貸市場が形成されておらず規範性のある賃貸事例の収集が困難で適用を断念した。そこで代表標準地との検討を 踏まえ住環境等の地域特性が類似し信頼性、規範性のある比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 64.6] [102.0] 100 97,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市は欧米、中国等の来訪者のインバウン ド効果で、駅周辺でのホテル、店舗等の需要 が旺盛で地価は商業地を中心に上昇傾向で推 移している。 法蓮住宅地の一角で閑静な住環境と交通、商 業利便性等の諸要因を具有し地価は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％