別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 香美 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香美 -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉 印  TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美方郡香美町香住区上計字前田１９２番２ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅等が密集する漁 港背後の住宅地域 北東3m町道 水道、下水 柴山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　３ｍ町 道 交通 施設 柴山駅北西方 1.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 漁港近くの既成住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変化は予想し難いため、当面は現状で推 移するものと思料する。地域経済情勢等を踏まえると地価は下落基調が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は香美町及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で圏外からの転入者は 少ない。香美町は既成の戸建住宅地域又は集落地域が中心であり、中心市街地を除けば分譲地開発は見受けられず、景 気低迷の影響等から需給関係は全般的に弱含みである。当該地域及び周辺地域は取引件数が少なく、個別事情を反映し て価格帯も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心市街地から離れた既成戸建住宅地域内に存し、賃貸需要がなく、経済合理的に賃貸事業が成り立つ賃貸建物の想定 が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域及び周辺類似地域は自用目的での住宅地取引が支配的であ るため、実際の取引事例から求められた比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地と は概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香美 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [ 93.0] 100 100 [100.0] 100 [133.7] [100.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の景況感は依然として悪く、人口・世帯 数の減少、高水準の高齢化率等、不動産需要 を縮小させる要因が目立つ。 大きな地域要因の変動はないが、前面道路の 幅員が狭く、自動車の通行に支障が見受けら れるため、不動産需要を縮小させる要因とな っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.1 ％  ％