別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 播磨 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   播磨 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 82,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡播磨町野添城３丁目２５番３ ｢野添城３－４－１６｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等の建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西9m町道 水道、ガス、下水 土山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南   140 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北９ｍ町道 交通 施設 土山駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅等の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として成熟しており、今後とも現状のまま推移するも のと予測する。地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は播磨町及び隣接市町の住宅地域。需要者は播磨町を中心として概ね隣接市町の居住者が大半で、同一需給 圏外からの転入者は少ない。立地条件や居住環境等による選別化が進む中、比較的利便性の高い地域では地価は堅調に 推移している。土地は１，３００万円から１，４００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円から３，０００万円 程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準的な画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難で、市場性のある賃貸住宅の床面積が確保できないため収益価格の 試算を断念した。取引は住宅地域のため、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引がほとんどである。したがって 、市場の実態を反映した実証性のある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との検討 を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　播磨 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 96.8] [101.0] 100 83,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 播磨町は、総人口は横ばい、生産年齢人口は 減少、老年人口は増加傾向にある。景気は緩 やかな回復基調にあるが、先行きの不透明感 は否めない。 区画整然とした住宅地域であり、街路条件も 良好であるため、地価は横ばいで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％