別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 たつの -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -16 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二 印  TEL.

鑑定評価額 3,330,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市揖保川町半田字椿９５３番９ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 小規模な既成住宅地 域 東4.8m市道 水道、下水 竜野 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 竜野駅北東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。小規模開発された既成住宅地域で、中心部 から離れて競争力に劣るため、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市及びその周辺市町の住宅地域である。主たる需要者は市内居住者が大半で、圏外からの転入者は 少ない。小規模開発された市街化調整区域内の郊外団地のため、競争力が劣り需要は弱い。周辺地域は取引自体が少な く、取引価格、規模等も一様でないため、需要の中心価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の土地の利用の状況から、自用目的の取引が中心である。画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難で あるため収益還元法は適用しない。比準価格は、代替性のある事例を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性 の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [107.2] [101.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] たつの市は中心部の需要は堅調で、外縁部の 集落地域との二極化がみられる。また揖保川 西部の城下町など特徴のある地域の根強い需 要が見られる。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％