別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 たつの -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -15 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉 印  TEL.

鑑定評価額 5,100,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市御津町黒崎字狭間谷９９３番１ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 南東6.5m市道 水道、下水 山陽網干 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．５ ｍ市道 交通 施設 山陽網干駅南西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和期に開発された既成住宅団地であり、地域要因の変化は見られないため、今後の現状を維持するものと思料 する。郊外の住宅団地は選好性が弱いため、地価は下落基調が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市とその隣接市町の住宅地域である。主たる需要者は圏域内の居住者が中心で、圏域外からの転入 者は少ない。昭和期に開発された区画整然とした住宅団地であるが、市街化調整区域内に位置するため、需給は弱含み であり、取引価格水準も低調である。近隣地域及び周辺類似地域内での取引自体が少なく、規模・形状等も個別性が強 いため、中心となる価格帯は見出し難い状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の周辺には共同住宅等の収益物件が見られず、賃貸市場が成立していないと判断されるため、収益還元法の 適用を断念した。比準価格については、４事例とも当該標準地と同じたつの市内における調区内の住宅地事例を選択し ているため、信頼性が高く、市場性を反映しているものと判断する。近隣地域等の取引は居住性等を重視した自用目的 が中心であるため、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [102.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で高齢化率もやや高い 。住宅地需要は利便性が良好な中心市街地に 集中し、既成住宅地域や農家集落は弱含みで 二極化している。 地域要因に大きな変動はないが、空き家・空 き地等の未利用不動産が周辺で増えつつある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.5 ％  ％