別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 たつの -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -7 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉 印  TEL.

鑑定評価額 9,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市龍野町北龍野字的場２５２番２ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主とする 幹線背後の既成住宅 地域 西5.2m市道 水道、下水 本竜野 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．２ ｍ市道 交通 施設 本竜野駅北西方 2.7km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、大きな地域要因の変化はなく、概ね現状の住環境を維持するものと思料する。地域経済や 周辺の取引動向等より地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市とその隣接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏域外からの転入 者は少ない傾向にある。ＪＲ本竜野駅周辺の土地区画整理事業エリアや新規分譲地を中心とする新興住宅地域への需要 は安定的であるが、揖保川西側に位置する既成住宅地域の需要は弱含みである。需要の中心は土地で１，０００万円前 後、新築の戸建住宅で２，５００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする既成住宅地域内に存し、経済合理的に賃貸事業が成り立たないため、収益還元法の適用は断念した 。比準価格については、４事例とも当該標準地と同じたつの市内の住宅地事例を選択しているため、信頼性が高く、市 場性を反映しているものと判断する。近隣地域等の取引は居住性等を重視した自用目的が中心であるため、比準価格を 採用し、代表標準地との均衡を確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [173.0] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で高齢化率もやや高い 。住宅地需要は利便性が良好な中心市街地に 集中し、既成住宅地域や農家集落は弱含みで 二極化している。 既成住宅地域であり、大きな地域要因の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％