別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 たつの -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　川端　良明 印  TEL.

鑑定評価額 7,050,000 円  １㎡当たりの価格 56,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市龍野町中村字寺東１５６番１０ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 周辺整備の進む住宅 地域 西5.8m市道 水道、下水 本竜野 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 本竜野駅東方 530m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域が形成されており、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと予測する。周辺の新興住 宅地域の需給は概ね均衡し、当該地域の地価も安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市内の住宅地域である。需要者はたつの市内の居住者が中心で、一次取得者層の住宅購入や中高年 層の住み替え等が主である。供給は小規模開発による分譲宅地のほか、既成市街地内の更地も散見される。類似地域内 の需給動向は、利便性が良好な新興住宅地域の需給は概ね均衡し、その周辺地域の地価も安定的になってきている。中 心価格帯は、土地で７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺の類似地域は、不動産収益を前提とした賃貸市場が形成されているとは言い難く、画地条件等も踏ま えると賃貸想定に適さないことから、収益還元法の適用は断念した。当該地域は自用のための取引が殆どであり、市場 参加者が重視する代替不動産に係る取引事例を基礎とした比準価格は、市場性が反映された信頼性の高い価格と判断す る。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [100.0] 100 56,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化を背景に、住宅需要は利便 性が良好な地域に集中し、郊外の農家集落等 の過疎化が進むなど、地価動向の二極化が認 められる。 既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変 動はなく、需給は概ね安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％