別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 加東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加東 -8 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸 印  TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加東市木梨字大井恋口３１番１ ②地積 　(㎡) 395   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 周囲に農地の多い住 宅地域 西7m市道、背面道 水道、下水 社町 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 社町駅東方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外の市街化調整区域内の農家集落地域にあり地域的な変動要因がなく現状を維持するものと思われる。少子 高齢化や農業の後継者不足が顕著で、空地も多いなか宅地の需要は少なく地価は長期的な下落の過程にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は概ね加東市及び隣接市内のうち市街化調整区域等の住宅地域。地縁的選好性が強く圏外からの転入者は 少ない。集落色の強い既成住宅地域であるため、需要者は地縁性を有する地元居住者にほぼ限定され、かつ少子高齢化 の影響もあり積極的な取引は見られず空き家も散見される。また、取引には個別的な諸事情が介在している場合も多く 、画地規模も様々であることから、市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 加東市郊外の農家集落地域で、公法上の規制等により周辺地域を含めマンション等の収益物件は皆無に等しく、取引は 自用目的が中心で土地価格に見合った賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、代表標 準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [117.3] [100.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は横這い、生産年齢人口は減少、老年 人口は増加。地価は住宅地、商業地共に緩や かに下落。東条地区の南山団地は更地が多く 需要は低調。 地域要因に格別の変動はない。加東市郊外の 調整区域内にあり、周辺人口の減少や高齢化 等が続く中、需要者は地縁者にほぼ限定され 価格水準は低迷。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％