別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 加東 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加東 -7 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　名倉　友樹 印  TEL.

鑑定評価額 6,540,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加東市岡本字仲田１８番外 ②地積 　(㎡) 545   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西5m市道 水道、下水 相野 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 相野駅南西方 13.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の変動は特段認められず、現状を維持しつつ推移すると予測され る。少子高齢化等の影響により需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加東市及び周辺市のうち農家住宅が建ち並ぶ集落地域を中心とした住宅地域。需要者の中心は地元地縁者 であり圏外からの転入者は少ない。農家住宅が存する集落地域であり、少子高齢化の影響や利便性の良好な市中心部へ 需要が流出する傾向にあり需要は弱含みである。不動産取引は地元地縁者による建て替え需要が中心であり、取引の中 心となる価格帯の把握は困難であるが、土地は概ね５００～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、近隣に賃貸住宅が存在せず、賃貸市場が未成熟であり 賃料水準の把握が困難であることから収益還元法の適用を断念した。当該地域は周辺の取引相場に着目して取引が行わ れることから、市場性を反映した比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用のうえ、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [ 98.0] 100 [107.0] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加東市の生産年齢人口は減少、老年人口は増 加傾向にある。区画整理地区等に需要が集ま る傾向にあり、郊外の住宅地の地価は下落傾 向にある。 郊外の農家集落地域であり利便性が劣ること 等から地価は弱含みで推移している。地域要 因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％