別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宍粟 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宍粟 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人 印  TEL.

鑑定評価額 3,850,000 円  １㎡当たりの価格 46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宍粟市山崎町山崎字山田町２００番４ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1.2:1 店舗 Ｓ3 小規模な小売店舗が 建ち並ぶ商業地域 西6m市道 水道、下水 播磨新宮 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 播磨新宮駅北方 11.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宍粟市中心部に位置する既成商業地域であり、大型店との競合等により繁華性の低下が窺え、今後は徐々に住宅 地域化するものと予測する。また、地価は住宅地域としての価格を下限に下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね宍粟市及び周辺市町の商業地域や商住混在地域であり、主たる需要者は同一需給圏内の個人事業者等 である。同一需給圏内においては、郊外の幹線道路沿道に店舗出店が見られ、また商業背後人口の減少等を背景に既成 商業地域への需要は減退傾向にある。取引自体が少なく、取引される物件の規模や立地等も様々であり、中心となる価 格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益目的での取引はほぼ皆無であり、合理的な賃貸市場も成立していないため、収益還元法の適用は断念した。市場に おいては自用目的の取引が中心であり、需要者は市場性に着目して取引価格を決定することが一般的であることから、 市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化等慢性的な社会問題を 抱えており、地方経済は長期に亘る低迷から 依然回復していない。 既成商業地域においては郊外の大型店舗との 競合等から商況は停滞気味であり、店舗の閉 鎖も散見される等、需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％