別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 朝来 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝来 -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　千裕 印  TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝来市和田山町東谷字申子田１３３番１ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ既存住宅 地域 南4.5m市道 水道、下水 和田山 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　４． ５ｍ市道 交通 施設 和田山駅西方 320m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域で、当地域に影響を与える地域要因は特になく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は 価格形成要因等を反映し、下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね朝来市及び隣接市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得者 が大半である。駅に近く交通利便性は良いものの、近年整備された隣接の駅周辺土地区画整理済地区や商業集積が見ら れる国道沿い背後の新規分譲地と比較して既存の住宅地域に対する需要は弱く、土地の選別化が顕著である。地域にお ける中心価格帯は、土地は７００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準的な画地規模が小さいことなどから市場性を有する共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的 に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては自己使用が 支配的で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討 も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝来 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,100 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [103.0] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化等による地域経済の縮 小は、利便性の良い一部の地域を除き土地価 格に大きく影響を及ぼしている。 地域要因の変動は特に無いが、一般的要因の 影響を受けて地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％