別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 南あわじ -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南あわじ -5 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成 印  TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南あわじ市潮美台２丁目８番４ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 潮美台地区公民館前停 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 潮美台地区公民館前停 南東方 220m 法令 規制 （都）  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は見られず、中規模一般住宅が多い区画整然とした高台の住宅地域として当面は現状を維 持するものと見込まれ、地価はやや下落基調ではあるものの比較的小幅な下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に南あわじ市を中心に洲本市に及ぶ淡路島南部の住宅地域一帯。主な需要者の属性は概ね圏域内の居住 者等が中心である。中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした高台の住宅地域で災害リスクも低いことから、地価はや や下落基調ではあるものの比較的小幅な下落傾向である。近隣地域及びその周辺で取引される中心価格帯は、標準的規 模の土地で８００～１，０００万円前後、新築の戸建住宅はあまり見受けられないが２，５００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された高台の住宅団地内にある画地で、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくもの が中心であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。近隣地域 及びその周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特性 を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南あわじ -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 78.4] [100.0] 100 38,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国的には景気は緩やかに回復しているもの の、同一需給圏内では依然として少子高齢化 の進展や地場産業の衰退等により、住宅需要 は低調である。 地域要因に特段変動は見られず、高台の区画 整然とした住宅団地で災害リスクも低いため 、地価はやや下落基調であるが比較的小幅な 下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％