別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 兵庫丹波 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   兵庫丹波 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　藤原　正秀 印  TEL.

鑑定評価額 9,430,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹波市柏原町北山字中尻２７０番３外 ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗等も 見られる県道沿いの 住宅地域 南8.3m県道 水道、下水 柏原 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   190 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．３ｍ県道 交通 施設 柏原駅西方 3.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動は見られず、県道沿いの住宅地域として当面現状を維持するものと見込まれ、地価は引き 続き下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ福知山線沿線を中心とする丹波市及び隣接市町の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半 を占め、圏域外からの転入者は殆ど見られない。国内景気の回復基調の継続の影響が期待されるが、地域経済の停滞や 少子高齢化等の影響により、需要は依然として弱含みである。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土地で６００ 万円～１，０００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地や最寄駅から遠く、近隣地域に賃貸住宅等収益物件が殆ど見られない住宅地域で、貸家需要を想定することが困 難であるため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性及び利便性を重視した自己利用目的の取引が支配的であり、 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性を 反映した実証的で規範性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丹波篠山 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 84.2] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は緩やかな回復基調であるものの、 依然として少子高齢化の進展や地域経済の停 滞等により、住宅需要は低調である。 地域要因に格別の変動は見られない。市街地 及び最寄駅から距離のある県道沿いの住宅地 域であるが選好性に劣り、地価は下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％