鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

丹波篠山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＴ５０２Ｙ -50	篠山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西23m国道、南東9.2m、角地		（都）近商 (90,300)
b	ＳＧ５０２Ｙ -46	篠山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南21m市道、北東6m、角地		（都）近商 (73,200)
c	ＡＨ５０２国 -11	篠山市		底地	（　）	不整形	北17m県道、南西6m、角地		（都） (70,200)
d	ＳＧ５０２Ｙ -58	篠山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、南8m、二方路		（都） (80,200)
e	ＩＨ５０２国 -48	三田市		更地	（　）	不整形	北西12m国道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,520	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,235	100 [ 91.0]	70,588	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	72,000
b	(　 ) 46,263	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	44,152	100 [ 63.8]	69,204		70,600
c	(　 60,410) 60,410	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	57,300	100 [ 81.4]	70,393		71,800
d	(　 ) 56,471	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	54,826	100 [ 76.8]	71,388		72,800
e	(　 ) 57,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	71,236	100 [ 103.0]	69,161		70,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,500 円／㎡]

丹波篠山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地内に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,251,437	1,515,169	6,736,268	5,472,320	1,263,948	（　0.9497） 1,200,371	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	26,095,022 円　　　　（　 36,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丹波篠山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	300 ％	300 ％	722 ㎡	26.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階は区分された専用面積平均５５㎡程度のファミリータイプ（２ＬＤＫ）の住戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	100.0	220.00	1,923	423,060	5.0	2,115,300
							3.0	1,269,180
2～ 2	住宅	220.00	100.0	220.00	1,250	275,000	2.0	550,000
							2.0	550,000
～

～

～

計		440.00	100.0	440.00		698,060		2,665,300
								1,819,180

⑨年額支払賃料	698,060 円　×　12ヶ月　＝　 8,376,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,376,720 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 502,603 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,874,117 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,665,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,054 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,819,180 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 352,266 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,251,437 円　　　　（　 11,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴ５０２賃Ｙ　　　　-11	1,045 ( 1,045)	100 [100.0]	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	1,998	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,030 円/㎡　月額支払賃料（　 1,923 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＦＭ５０２賃　　　　-6	2,870 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	2,062
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丹波篠山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	392,000 円	78,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	335,069 円	8,376,720　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 548,800 円	78,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	78,400 円	78,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,400 円	78,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,515,169 円　（　　　　　　 2,099 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,400,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,472,320 円（　　　　　 7,579 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,251,437 円
②総費用	1,515,169 円
③純収益　①－②	6,736,268 円
④建物等に帰属する純収益	5,472,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,263,948 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,200,371 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,663 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,095,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
丹波篠山 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

丹波篠山 5-2

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　井本　季伸

印

TEL.

鑑定評価額

50,500,000 円

１㎡当たりの価格

70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	篠山市大沢２丁目５番２				②地積　(㎡)	722 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他） (90,300)
	1:1.2	店舗Ｓ1	小売店、飲食店等が見られる駅前の路線商業地域	南西23m国道、背面道	水道、下水	篠山口 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 90 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

令和元年５月１日付けで丹波
篠山市へ市名変更済

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

篠山口駅北西方

250m

法令

規制

（都）近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺には駐車場が点在するものの新規の店舗進出も見られる路線商業地域である。最寄り駅から至近で交通の利
便性も良く、希少性もある事から商業地としての熟成度も高まり地価は横這いを維持している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は丹波篠山市及び周辺市内の路線商業地域。ＪＲ篠山口駅を起点に国道沿いに南北に展開する商業地域であ
るが路線の範囲は狭く希少性がある。需要者は地元事業者のほか、全国展開している小売店舗や飲食店舗等が該当する
。一方、駐車場も見られるが収益性は高く、価格水準を保っている。定期借地権による利用が見られるほか、取引には
個別的な諸事情が介在している場合も多く画地規模も様々で市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅近郊の国道沿いの商業地域内に存し、小売店舗、飲食店舗等が見られるが自用目的の建物が多いため賃貸市場の熟成
度は低く収益価格は相対的に信頼性が劣るものと判断した。従って、規範性から主に自用目的で成約した取引事例によ
り求めた比準価格を重視し、収益価格を斟酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総人口と生産年齢人口は減少、老年人口は増
加。篠山口駅周辺の商業地や住宅地需要は安
定的で郊外は弱い。商業施設の進出で既存商
店街は衰退傾向。

低層店舗や事業所のほか駐車場が見れるが、
駅近郊に範囲が限定された路線商業地域であ
る。市内で最も繁華性の高い地域で希少性か
ら需要は安定。

路線商業地域内の規模、形状等が標準的な画
地である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

丹波篠山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＴ５０２Ｙ -50	篠山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西23m国道、南東9.2m、角地		（都）近商 (90,300)
b	ＡＨ５０２国 -11	篠山市		底地	（　）	不整形	北17m県道、南西6m、角地		（都） (70,200)
c	ＩＨ５０２国 -50	三田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m県道、南西6m、二方路		１住居 (60,200)
d	ＳＲ５０２Ｙ -45	加東市		建付地	（　）	不整形	南西10m県道、北3m、二方路		準工 (60,200)
e	ＭＹ５０２Ｙ -53	加東市		建付地	（　）	不整形	南19.5m市道、中間画地		１中専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,520	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,235	100 [ 91.0]	70,588	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	72,000
b	(　 60,410) 60,410	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	57,300	100 [ 79.7]	71,895		73,300
c	(　 ) 91,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	89,499	100 [ 123.0]	72,763		74,200
d	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,000	100 [ 82.2]	72,993		74,500
e	(　 ) 44,353	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	50,551	100 [ 71.6]	70,602		72,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,200 円／㎡]

丹波篠山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,542,098	1,567,900	6,974,198	5,695,680	1,278,518	（　0.9497） 1,214,209	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	26,395,848 円　　　　（　 36,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丹波篠山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	300 ％	300 ％	722 ㎡	26.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：路線商業地域として標準的なフロア貸しを想定、２階：ファミリータイプ（２ＬＤＫ）、平均専有面積５５㎡、４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	100.0	220.00	1,980	435,600	5.0	2,178,000
							3.0	1,306,800
2～ 2	住宅	220.00	100.0	220.00	1,270	279,400	2.0	558,800
							2.0	558,800
～

～

～

計		440.00	100.0	440.00		715,000		2,736,800
								1,865,600

⑨年額支払賃料	715,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,580,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,580,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 429,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,151,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,736,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,865,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 365,098 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,542,098 円　　　　（　 11,831 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＭ５０２賃　　　　-14	1,599 ( 1,543)	100 [100.0]	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,090 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＦＭ５０２賃Ｙ　　　　-16	1,478 ( 1,429)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,032
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丹波篠山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,000 円	81,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	343,200 円	8,580,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 571,200 円	81,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,567,900 円　（　　　　　　 2,172 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,695,680 円（　　　　　 7,889 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,542,098 円
②総費用	1,567,900 円
③純収益　①－②	6,974,198 円
④建物等に帰属する純収益	5,695,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,278,518 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,214,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,682 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,395,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,600 円／㎡）