別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 加西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加西 -6 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　美津夫 印  TEL.

鑑定評価額 3,370,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加西市西野々町字内端２６７番３ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南6m市道 水道、下水 北条町 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 北条町駅北東方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既成の集落地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、引き続き、地価は下落 基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加西市を中心に、近隣市町の市街化調整区域に形成された集落地域の広域にわたる。需要者は圏域内の地 縁者にほぼ限定され、圏域外からの転入は少ない。住民の転出や高齢化に加え、農林業の衰退等の影響を受け、住宅へ の需要は低調で、新規供給も殆ど見られない状況である。旧来からの農家集落地域であるため、地縁的選好性がかなり 強く、取引自体が少ないうえに、画地規模も様々であり、売買の中心価格帯を見出すことは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸住宅等が殆ど見受けられず、賃貸市場が形成されていない状況下にある。また、当該地域における取引目 的は自己使用が大半を占めているため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [151.4] [100.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業及び農林業の衰退による住民の流出 や後継者不足は深刻で、地域経済は縮小傾向 が顕著であり、回復の兆しは見られない。 人口減少と高齢化が進む集落地域で、圏域外 からの需要は殆ど見受けられず、地縁者にほ ぼ限定されるため、地価の下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％