別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 三田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -9 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市南が丘１丁目１９４２番４ ｢南が丘１－２４－２｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、マンショ ン等が見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 横山 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 横山駅北方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路の背後に、戸建住宅を主として、共同住宅等も見られる既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は見ら れない。当面は、現状のまま推移し、地価は、概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として三田市及び隣接市町で、ＪＲ福知山線、ないしは、神戸電鉄三田線・同公園都市線沿線の住宅 地域である。需要者の中心は、三田市居住の一次取得者であるが、市外からの転入も一部見受けられる。一般住宅を主 として共同住宅等も混在する既成住宅地域で、街路条件も良好であり、需要は比較的底堅い。需要の中心となる価格帯 は、標準的な規模の土地で１，０００万円～１，３００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も存するが、標準的な画地規模が小さく市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり 、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。快適性が重視される 自己利用目的の住宅地域にあり、取引価格水準に着目して意思決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、 上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [111.2] [100.0] 100 72,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱さも見られるが、緩やかに回復して いる。通商問題をはじめ混乱が見られる海外 経済や中央銀行による金融政策の今後の動向 に注意を要する。 戸建住宅を主として、共同住宅等も混在する 地域であるものの、最寄り駅へも概ね近接し ており、需要は底堅い。地域要因に特段の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％