別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 三田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　境　めぐみ 印  TEL.

鑑定評価額 7,690,000 円  １㎡当たりの価格 66,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市南が丘１丁目２２３７番８ ｢南が丘１－５３－１８｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に店舗等が見られる 住宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 横山 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　　６．５ｍ市 道 交通 施設 横山駅北西方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は見られず、戸建住宅地域として、今後も現在の居住環境を維持するものと思われる。ま た、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三田市を中心とした周辺市町を含む住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者を中心とし、圏域外からの 転入者も一部見られる。市の中心部に比較的近く中規模一般住宅の他に店舗等も見られる住宅地域であり、周辺におい ては新規分譲も見られるなど住宅用地の需要はある程度見込まれる。需要の中心は土地で７００～１５００万円程度、 新築の戸建物件は３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は快適性利便性を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏の類似地域等において多数の信頼性のあ る取引事例を収集できた。一方、画地規模が小さいことから共同住宅の建築を想定することは困難であり、また経済合 理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でないため収益還元法の適用を断念した。従って市場性を反映した比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [122.0] [100.0] 100 66,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向を基調とするが、三 田市の総人口は微減傾向である。地域ごとの 二極化、選別化が見られる。 既成住宅地域であり地域要因の変動は認めら れない。地価水準はやや弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％