鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＨ５０２国 -4	三田市		更地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	ＩＨ５０２国 -5	三田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5.5m市道、西6.5m、角地		１中専 (70,200)
c	ＳＧ５０２Ｙ -53	三田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	ＭＭ５０２Ｙ -54	三田市		更地	（　）	不整形	南28m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e	ＷＫ５０２国 -87	三田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西16m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	81,120	100 [ 94.9]	85,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	86,300
b	(　 ) 76,384	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	74,159	100 [ 88.4]	83,890		84,700
c	(　 ) 83,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,999	100 [ 97.6]	86,065		86,900
d	(　 ) 93,030	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	107,301	100 [ 126.1]	85,092		85,900
e	(　 ) 90,089	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,089	100 [ 104.2]	86,458		87,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,300 円／㎡]

三田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,142,357	1,784,882	7,357,475	6,650,000	707,475	（　0.9504） 672,384	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,941,867 円　　　　（　 45,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	14.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫのファミリータイプ。平均専有面積４０㎡。低層利用が中心の地域。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	90.0	162.00	1,565	253,530	2.0	507,060
							2.0	507,060
2～ 2	住宅	180.00	90.0	162.00	1,575	255,150	2.0	510,300
							2.0	510,300
3～ 3	住宅	180.00	90.0	162.00	1,600	259,200	2.0	518,400
							2.0	518,400
～

～

計		540.00	90.0	486.00		767,880		1,535,760
								1,535,760

⑨年額支払賃料	767,880 円　×　12ヶ月　＝　 9,214,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預かり金により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,214,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 460,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,753,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,535,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,535,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 373,935 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,142,357 円　　　　（　 27,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＨ５０２賃Ｙ　　　　-12	1,333 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,645 円/㎡　月額支払賃料（　 1,575 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＩＨ５０２賃Ｙ　　　　-14	1,435 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,695
c	ＩＨ５０２賃Ｙ　　　　-11	1,217 ( 1,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,575

三田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	300,000 円	100,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	368,582 円	9,214,560　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 850,000 円	100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,784,882 円　（　　　　　　 5,409 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	100,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,650,000 円（　　　　　 20,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,142,357 円
②総費用	1,784,882 円
③純収益　①－②	7,357,475 円
④建物等に帰属する純収益	6,650,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	707,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	672,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,038 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,941,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
三田 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三田 -2

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　足立　英基

印

TEL.

鑑定評価額

28,500,000 円

１㎡当たりの価格

86,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三田市高次１丁目８６５番６｢高次１－１１－２９｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域	南西8m市道、背面道	水道、ガス、下水	三田 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

三田駅東方

400m

法令

規制

１住居
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

　格別の変動要因がないので、三田駅に比較的近い低層住宅地域として現状を維持するものと見込まれ、地価は
当面、底堅い動きを維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、概ね三田市と隣接市町内のＪＲ福知山線及び神戸電鉄三田線・同公園都市線沿線等の住宅地域。需要
者の中心は市内在住者及びその縁故者等であるが、周辺市町からの転入も見られる。駅に比較的近い住宅地域で、駅前
周辺の整備等を背景に便益良好な住宅地域として安定した需要に支えられている。土地は画地規模３００㎡程度で２，
５００万円前後、分譲物件は細分化された敷地が標準で新築戸建で３，０００万円程度を中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺にはアパート等の収益物件が見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低
位に試算された。自用の戸建住宅関連の取引が支配的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約
した取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三田 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 94.6]

[101.0]
100

86,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　雇用・所得環境等の先行きが不透明な情勢
下で、地域経済は力強さに欠ける。また、住
宅需要の都心回帰傾向や土地の選別化などが
顕著である。

　市内の住宅需要が主に三田駅周辺やニュー
タウン方面へ集中する中で、駅に近く便益の
高い住宅地域として地価は堅調な動きを維持
。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三田 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＨ５０２国 -4	三田市		更地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	ＩＨ５０２国 -5	三田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5.5m市道、西6.5m、角地		１中専 (70,200)
c	ＦＭ５０２国 -14	三田市		建付地	（　）	不整形	南東5.4m私道、北5.4m、角地		１中専 (70,200)
d	ＩＨ５０２国 -6	三田市		更地	（　）	ほぼ台形	南東5m市道、北1.2m、角地		商業 (80,300)
e	ＳＧ５０２Ｙ -53	三田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	81,120	100 [ 93.0]	87,226	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	88,100
b	(　 ) 76,384	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	74,159	100 [ 88.4]	83,890		84,700
c	(　 ) 113,989	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 110.0]	100 [ 99.8]	103,834	100 [ 117.6]	88,294		89,200
d	(　 ) 69,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	68,698	100 [ 83.3]	82,471		83,300
e	(　 ) 83,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,999	100 [ 95.7]	87,773		88,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,300 円／㎡]

三田 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地内に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,806,751	1,794,552	7,012,199	6,297,550	714,649	（　0.9504） 679,202	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,093,378 円　　　　（　 45,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三田 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	14.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各住戸部分は平均約４０㎡の専用面積をもつ２ＤＫ程度のファミリータイプ

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

玄関・階段室等の共用部分

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	90.0	162.00	1,522	246,564	2.0	493,128
							2.0	493,128
2～ 2	住宅	180.00	90.0	162.00	1,522	246,564	2.0	493,128
							2.0	493,128
3～ 3	住宅	180.00	90.0	162.00	1,522	246,564	2.0	493,128
							2.0	493,128
～

～

計		540.00	90.0	486.00		739,692		1,479,384
								1,479,384

⑨年額支払賃料	739,692 円　×　12ヶ月　＝　 8,876,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,876,304 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 443,815 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,432,489 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,479,384 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,054 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,479,384 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 360,208 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,806,751 円　　　　（　 26,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＨ５０２賃Ｙ　　　　-14	1,435 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,608	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,522 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＩＨ５０２賃Ｙ　　　　-12	1,333 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,580
c	ＩＨ５０２賃Ｙ　　　　-11	1,217 ( 1,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,590

三田 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,800 円	94,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	355,052 円	8,876,304　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 804,900 円	94,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,700 円	94,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,700 円	94,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,794,552 円　（　　　　　　 5,438 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,700,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,297,550 円（　　　　　 19,083 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,806,751 円
②総費用	1,794,552 円
③純収益　①－②	7,012,199 円
④建物等に帰属する純収益	6,297,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	714,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	679,202 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,058 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,093,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,700 円／㎡）