別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 川西 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -27 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　堀田　勝己 印  TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市東多田１丁目２０２番２９ ｢東多田１－７－２８｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 鼓滝 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 鼓滝駅北方 250m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様の環境を維持するものと予測する。郊外部の人口減少 もあり、地価は今後も緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は能勢電鉄沿線で、概ね川西市及び周辺市等の圏域である。需要者は、圏域内居住者が中心である。近隣 地域は駅に近く、生活利便性は概ね良好ではあるが、近年は郊外住宅地への人気が低迷しており、需要は弱含みである 。土地は標準地と同規模程度で総額概ね２０００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円台が需要の中心となっている 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、さらに対象標準地は地積が小さく、経済合理性ある賃貸住宅の建設が できないと判断されるため、収益還元法の適用を断念した。よって、本件においては、収益性よりも居住の快適性を重 視する近隣地域の特性に基づく市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 65.6] [103.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市の人口は微減傾向にあり、高齢化も進 展しているが、市南部の駅近傍エリアでは需 要は堅調。一方、郊外部は需要が低迷してい る。 中規模一般住宅が建ち並ぶ落ち着いた住宅地 域であるが、需要の弱い郊外部にあり、地価 は緩やかな下落傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％