別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 川西 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -26 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　誠 印  TEL.

鑑定評価額 6,850,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市錦松台２番９４ ｢錦松台１２－２６｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、共 同住宅が建ち並ぶ住 宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 川西能勢口 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 　 交通 施設 川西能勢口駅北方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古い住宅団地の一角で、戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持して推 移していくものと予測する。地域及び需給の状況から、地価は当面やや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西市市街地中北部の大規模住宅団地を中心とした川西市及び周辺市町の住宅地域である。同一需給圏に 地縁性を有する者を中心とする一次取得者で、大阪方面への通勤者が多い。安価な地価に着目され需要者層の拡がりが みられる一方、住民の高齢化や利便性志向による売却が目立っており、市場は弱含みで推移している。中心的価格帯は 、土地で１０００万円程度まで、新築戸建住宅で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的か つ説得力のある価格である。一方、対象地域は第１種低層住居専用地域に指定された自用の戸建住宅中心の地域であり 、地積も小さく、経済合理的な賃貸住宅経営は困難である。よって本件では収益還元法の適用を断念した。以上より、 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [143.6] [100.0] 100 64,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市の人口は微減傾向、高齢化は進展して いる。需要は特に中北部が弱含みだが、駅に 近い等利便性の良い地域は比較的堅調である 。 地域要因に格別の変動はない。バス圏の住宅 地域であり、利便性志向が強まるなか、需給 状況は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％