別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 川西 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -7 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　勝沼　和子 印  TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市霞ケ丘１丁目１０番２ ｢霞ケ丘１－２－２｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 駐車場等が混在する 住宅地域 南西10m市道 水道、ガス、下水 川西能勢口 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　１０ｍ 市道 交通 施設 川西能勢口駅北方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、駐車場等が混在する住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。勾配のある 地域ではあるが、値頃感も出つつあり、地価水準は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急宝塚線及び能勢電鉄沿線の概ね川西市を中心とする圏域である。需要者は、川西市の居住者のほか 周辺市等からの転入者も見られる。近年、駅近のフラットな地域に対する人気が高く、勾配のある地域は敬遠される傾 向にあるが、市中心駅から概ね徒歩圏のエリアで、値頃感が出てきたこと等から、需要関係は比較的安定している。土 地は１，５００～２，０００万円程度、新築建売住宅では３，０００万円台の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は画地規模が小 さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を 重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的 と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 71.9] [101.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阪急及びＪＲ線の駅周辺では底堅い需要が見 られるが、川西市の住宅地需要は中北部を中 心に総じて弱く、また高齢化等による供給も 目立つ。 勾配のある地域だが、川西能勢口駅からは徒 歩圏であり、周辺地域にはオアシスタウンキ セラ川西がオープン。地価は概ね横這い傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％