鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高砂 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＹ６０２国 -36	高砂市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m県道、北西5m、二方路		２住居 (70,200)
b	ＳＳ６０２国 -41	高砂市		建付地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	ＮＳ６０２国 -8	高砂市		更地	（　）	ほぼ整形	北東30m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	ＳＮ６０２国 -34	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	西12m国道、北5.8m、角地		近商 (90,300)
e	ＫＴ６０２国 -48	高砂市		更地	（　）	不整形	北東10m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,757	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	64,360	100 [ 101.0]	63,723	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	66,300
b	(　 ) 43,181	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,224	100 [ 51.0]	84,753		88,100
c	(　 ) 55,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,425	100 [ 64.5]	85,930		89,400
d	(　 ) 84,276	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	81,821	100 [ 93.6]	87,416		90,900
e	(　 ) 70,731	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,731	100 [ 82.7]	85,527		88,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,700 円／㎡]

高砂 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,524,002	1,280,940	4,243,062	3,801,360	441,702	（　0.9522） 420,589	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,143,239 円　　　　（　 27,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高砂 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	144.00	Ｓ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	18.8 m x 17.2 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積６３㎡の店舗又は事務所を４室想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域及び利用形態に於ける標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	87.5	126.00	1,889	238,000	3.0	714,000
							3.0	714,000
2～ 2	事務所	144.00	87.5	126.00	1,500	189,000	3.0	567,000
							3.0	567,000
～

～

～

計		288.00	87.5	252.00		427,000		1,281,000
								1,281,000

⑨年額支払賃料	427,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,124,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,124,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 444,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,111,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,281,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,785 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,281,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 400,697 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,524,002 円　　　　（　 16,841 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＹ６０２賃　　　　-3	1,536 ( 1,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,807	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,054 円/㎡　月額支払賃料（　 1,889 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＳ６０２賃　　　　-9	1,643 ( 1,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	2,301
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高砂 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	225,600 円	56,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	222,240 円	5,556,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 479,400 円	56,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,280,940 円　（　　　　　　 3,905 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 35 ％　＋　0.0621 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,801,360 円（　　　　　 11,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,524,002 円
②総費用	1,280,940 円
③純収益　①－②	4,243,062 円
④建物等に帰属する純収益	3,801,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	441,702 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	420,589 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,282 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,143,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
高砂 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高砂 5-2

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　陰山　陽史

印

TEL.

鑑定評価額

29,200,000 円

１㎡当たりの価格

89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高砂市荒井町御旅２丁目８番４｢荒井町御旅２－９－１２｣				②地積　(㎡)	328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	事務所ＳＲＣ2	店舗、事務所のほかに住宅等が見られる商業地域	南西16m県道、北西側道	水道、下水	荒井 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 120 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層の店舗または事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

荒井駅北方

1.0km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

格別の変動要因がないので、中心的路線商業地域として現状を維持するものと見込まれ、交通量が多く繁華性を
維持しているので、地価は当面、堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高砂市及び隣接市の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地縁性を有する中小規模の事業者が中心
である。近隣地域周辺には、大規模資本による大型店も見られるが、当該地域は、大規模な画地が連担する地域ではな
く、圏外からの参入は限定的である。一方、中心市街地を走行する当該県道は交通量が多く、需要は比較的安定してい
る。取引自体が少なく、取引価格は規模、事情等により様々であり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

県道沿いに中小規模の店舗等が多い商業地域で、顧客が近隣の大型店舗等に奪われており繁華性はやや低いため、収益
性を重視する需要者は少なく、収益価格が低位に求められた。一方、取引価格は市場の実態を反映しており、信頼性が
高い。従って商業地域ではあるが、比準価格を標準とし、収益価格は勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高砂 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,900 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 92.6]

[104.0]
100

88,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減傾向。景気は緩やかな回復傾向を
維持しているが、所得が伸び悩み、事業用地
に対する選別化が顕著である。

駅徒歩圏の中心的路線商業地域であり、地価
は比較的安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

高砂 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＣ６３１国 -40	高砂市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東30m県道、南西8m、角地		１住居 (70,200)
b	ＭＫＺ６３１国 -71	高砂市		建付地	（　）	不整形	東9.8m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	ＭＫＺ６３１国 -43	高砂市		更地	（　）	ほぼ整形	北西7m県道、北東6.6m、角地		１住居 (70,200)
d	ＴＹ６０２国 -36	高砂市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m県道、北西5m、二方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,670	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	82,204	100 [ 92.6]	88,773	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	92,300
b	(　 ) 71,486	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	82,773	100 [ 96.7]	85,598		89,000
c	(　 ) 96,193	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	92,271	100 [ 100.6]	91,721		95,400
d	(　 ) 62,757	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	64,360	100 [ 101.0]	63,723		66,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

高砂 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成市街地内の宅地のため、求め得なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,802,697	1,267,276	4,535,421	4,026,470	508,951	（　0.9511） 484,063	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	10,523,109 円　　　　（　 32,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高砂 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	144.00	Ｓ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	328 ㎡	18.8 m x 17.2 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも部分貸し

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用部分を含むため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	87.5	126.00	1,949	245,574	5.0	1,227,870
							3.0	736,722
2～ 2	事務所	144.00	87.5	126.00	1,500	189,000	3.0	567,000
							3.0	567,000
～

～

～

計		288.00	87.5	252.00		434,574		1,794,870
								1,303,722

⑨年額支払賃料	434,574 円　×　12ヶ月　＝　 5,214,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,214,888 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 282,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,364,544 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,794,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,051 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,303,722 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 421,102 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,802,697 円　　　　（　 17,691 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ６０２賃　　　　-4	1,559 ( 1,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,108	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,123 円/㎡　月額支払賃料（　 1,949 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＫＺ６０２賃　　　　-4	1,544 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,137
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高砂 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,900 円	59,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	225,876 円	5,646,888　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,000 円	59,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,267,276 円　（　　　　　　 3,864 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,300,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0621 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,026,470 円（　　　　　 12,276 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,802,697 円
②総費用	1,267,276 円
③純収益　①－②	4,535,421 円
④建物等に帰属する純収益	4,026,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	508,951 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	484,063 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,476 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,523,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,100 円／㎡）