鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高砂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＹ６０２国 -36	高砂市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m県道、北西5m、二方路		２住居 (70,200)
b	ＮＳ６０２国 -8	高砂市		更地	（　）	ほぼ整形	北東30m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	ＯＴ６３１国 -56	高砂市		建付地	（　）	不整形	南西40m国道、北東4.7m、二方路		準住居 (60,200)
d	ＯＴ６３１国 -87	高砂市		更地	（　）	台形	南東30m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e	ＹＫ６３１国 -71	姫路市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、南3m、西2m、三方路		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,757	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	64,360	100 [ 70.0]	91,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,900
b	(　 ) 55,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,425	100 [ 56.6]	97,924		97,900
c	(　 ) 51,890	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	58,251	100 [ 61.1]	95,337		95,300
d	(　 ) 56,185	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	60,126	100 [ 65.6]	91,655		91,700
e	(　 69,611) 81,895	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	80,771	100 [ 84.1]	96,042		96,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

高砂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に所在し、素地・造成費等に係る適切な資料を欠き、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,463,138	3,999,545	14,463,593	12,432,000	2,031,593	（　0.9519） 1,933,873	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	42,974,956 円　　　　（　 46,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高砂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	190 ％	931 ㎡	25.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗・事務所が２室、２Ｆ～３Ｆは専用面積６０㎡の住戸が各階５戸。駐車場６台。

⑦有効率　 98.9 ％
の理由

ホール、階段等。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	300.00	96.7	290.10	2,493	723,219	3.0	2,169,657
							3.0	2,169,657
2～ 3	住宅	300.00	100.0	300.00	1,330	399,000	1.0	399,000
							2.0	798,000
～

～

～

計		900.00	98.9	890.10		1,521,219		2,967,657
								3,765,657

⑨年額支払賃料	1,521,219 円　×　12ヶ月　＝　 18,254,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 890.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,254,628 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,500,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,257,938 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,967,657 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,302 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,765,657 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,177,898 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,463,138 円　　　　（　 19,832 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ６０２賃　　　　-4	1,559 ( 1,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	2,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,711 円/㎡　月額支払賃料（　 2,493 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＫＺ６０２賃　　　　-4	1,544 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高砂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,110,000 円	185,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	750,345 円	18,758,628　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 196,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,572,500 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,999,545 円　（　　　　　　 4,296 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,432,000 円（　　　　　 13,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,463,138 円
②総費用	3,999,545 円
③純収益　①－②	14,463,593 円
④建物等に帰属する純収益	12,432,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,031,593 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,933,873 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,077 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,974,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
高砂 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高砂 5-1

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　佐伯　志朗

印

TEL.

鑑定評価額

85,700,000 円

１㎡当たりの価格

92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月13日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高砂市米田町島字二反田７２番２１外				②地積　(㎡)	931 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (60,190)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ3	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北東13m国道	水道、下水	宝殿 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 140 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗、事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

道路との間に水路が介在

街

路

１３ｍ国道

交通

施設

宝殿駅西方

650m

法令

規制

準住居
(60,190)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現況が維持されていくものと予測する。堅調な需要か
ら地価水準は底堅さを維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗、事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね高砂市を中心に近隣市町を含む商業性を有する地域に属する圏域。需要者の中心は販売、サービス業
などを営む業者が中心である。地方の商業地は旧来の商店街から路線商業地への移行が進んでいる。しかし中心市街地
等の立地の良い商業地は店舗の退出があっても、新たな出店も多い。ただ土地の取得による出店は少なく賃貸形式が主
で、需要の中心となる価格帯も特には見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域も含め賃貸等の収益物件も見受けられるが、取引は収益を目的としたものはほとんど無く自用目的の取引が主
であり、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこれは代表標準地を規準と
した価格とも均衡しており、また単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高砂 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,900 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 85.7]

[100.0]
100

91,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地方圏における経済情勢に大きな変化はない
が、人口の鈍化や高齢化の進展などは依然と
して続いており、地域によって市況にも違い
が見られる。

中心市街地に近い商業地域で、地域要因に特
に変動はないが、底堅さを維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

高砂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ６０２国 -16	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	北17m市道、西4m、角地		１住居 (70,200)
b	ＫＴ６０２国 -14	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	北西16m県道、中間画地		近商 (80,300)
c	ＭＫＺ６０２国 -27	姫路市		底地	（　）	ほぼ長方形	北18m国道、南7.5m、二方路		準工 (70,200)
d	ＯＴ６０２国 -32	姫路市		底地	（　）	ほぼ台形	南8.7m県道、東6.4m、西6.5m、北3m、四方路		２中専 (70,200)
e	ＳＮ６０２国 -34	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	西12m国道、北5.8m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	102,791	100 [ 106.9]	96,156	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,200
b	(　 ) 111,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,227	100 [ 115.8]	96,051		96,100
c	(　 81,000) 81,000	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	77,066	100 [ 84.8]	90,880		90,900
d	(　 81,732) 81,732	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	81,568	100 [ 87.5]	93,221		93,200
e	(　 ) 84,276	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	81,821	100 [ 88.9]	92,037		92,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,700 円／㎡]

高砂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,882,153	3,879,284	15,002,869	12,302,400	2,700,469	（　0.9504） 2,566,526	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	57,033,911 円　　　　（　 61,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高砂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	190 ％	931 ㎡	25.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・事務所、２～３階共同住宅

⑦有効率　 98.9 ％
の理由

共用部分を含む標準的な仕様とした

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	300.00	96.7	290.10	2,548	739,175	3.0	2,217,525
							2.0	1,478,350
2～ 3	住宅	300.00	100.0	300.00	1,400	420,000	1.0	420,000
							2.0	840,000
～

～

～

計		900.00	98.9	890.10		1,579,175		3,057,525
								3,158,350

⑨年額支払賃料	1,579,175 円　×　12ヶ月　＝　 18,950,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 890.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,950,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　％　＝　　 1,516,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,866,092 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,057,525 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,158,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 987,932 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,882,153 円　　　　（　 20,282 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳ６０２賃　　　　-3	2,342 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,653	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,622 円/㎡　月額支払賃料（　 2,548 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＮＳ６０２賃　　　　-11	1,896 ( 1,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,718
c	ＫＳ６０２賃　　　　-1	2,301 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	2,494

高砂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,056,000 円	176,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	775,284 円	19,382,100　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 200,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,496,000 円	176,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,879,284 円　（　　　　　　 4,167 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	176,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,302,400 円（　　　　　 13,214 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,882,153 円
②総費用	3,879,284 円
③純収益　①－②	15,002,869 円
④建物等に帰属する純収益	12,302,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,700,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,566,526 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,757 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,033,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,300 円／㎡）