別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高砂 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -7 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲 印  TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市金ケ田町４３番２２ ｢金ケ田町５－２２｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5.3m市道 水道、ガス、下水 曽根 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．３ ｍ　市道 交通 施設 曽根駅北西方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は小規模開発された戸建住宅が多い住宅地域で、地域要因に影響を及ぼす特段の変動は見受けられず、当 面はほぼ現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高砂市及び隣接市の戸建住宅地域等と判定した。需要者は同一需給圏内の居住者が大半で、圏外からの転 入者は少ない。小規模に開発された戸建住宅を主体とする住宅地域として熟成しているが、画地規模が小さく敬遠され がちであるが、最寄り駅からは徒歩圏内に存することを考慮すると概ね底値圏にあるものと思料する。需要の中心は土 地のみで６００万円前後、新築の戸建住宅では１８００～２２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等では一部で転勤等特殊な事情に基づく賃貸事例も見られるが、成熟した賃貸市場が存するとは言えず、収益 還元法の適用は断念した。一方取引市場では自己居住目的の取引が殆どで、典型的需要者は居住の快適性等を重視し、 市場で成立した取引価格を指標として取引に参入する傾向が強く、市場の実情を反映した比準価格は規範性が高いと判 断した。従って本件では比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [184.8] [101.0] 100 47,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口の減少率、高齢化率は共に県平均 を上回っている。宅地需要は住宅地にはばら つきがあり、商業地は総じて堅調に推移して いる。 小規模一般住宅用に開発された既成住宅地域 として概ね成熟しており、特筆すべき地域要 因の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％