別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 高砂 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -5 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　秋山　周史 印  TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市春日野町２９７３番８ ｢春日野町７－１４｣ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6.3m市道 水道、ガス、下水 曽根 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．３ ｍ市道 交通 施設 曽根駅南方 630m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として概ね熟成した地域であり、地域要因に変動もないことから、当面は現状で推移するものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ沿線を中心に高砂市全域、用途的な類似地域は戸建住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者で圏外 からの需要は少ない。同一需給圏内の住宅地域の中では街路条件、利便性等は中位程度で新規分譲地域に比べやや競争 力は劣る。周辺では建て替えやリフォームを前提とした中古物件を中心に需要が見込まれるが、小規模画地については やや弱含み。土地は５００万円～８００万円程度、建物は中古物件が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする地域にあり、賃貸市場が未成熟で画地規模も小さいことから賃貸建物の想定が困難であるため、収 益還元法は適用できなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比 準価格は現実の市場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討 を行い、同時に居住快適性に影響を与える価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [151.5] [100.0] 100 57,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少傾向。新興住宅地域等の需要 は比較的堅調であるが、旧集落、既存住宅地 域に対する需要は総じて弱含みである。 周辺で既存住宅の建て替え、修繕等が見られ る程度で特筆すべき変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％