別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高砂 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -4 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　神頭　慎太郎 印  TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 54,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市北濱町北脇字地見ノ下３２番５１ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 大塩 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．３ｍ 市道 交通 施設 大塩駅北西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に格別の変化は見受けず、今後とも現状のままで推移するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で高砂市の西部、南西部の住宅地域。需要者は圏内の居住者、地縁関 係者が中心であり、圏外からの転入者は見られない。当該地域は中心市街地から離れていることから利便性はやや劣る が、公共施設等との位置関係から需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、規模にもよるが土地は８００～９００万 円程度、新築の戸建住宅は２３００万～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地内に存在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還 元法の適用は断念した。当該地域は、自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準が指標となり価格決定されるこ とが一般的である。従って、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえて、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [126.7] [100.0] 100 56,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。住宅地需要は全体的に横ば い傾向だが、需要は人気地区に偏り、大規模 商業施設の閉鎖等の不安材料も認められる。 造成から経年した、戸建住宅が建ち並ぶ小規 模開発の住宅地域で、地域要因に特段の変動 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％