別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
三木 5-3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三木 5-3 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 三崎 正義 印  TEL.
鑑定評価額 231,000,000 円  1㎡当たりの価格 67,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
57,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
三木市大村字高柳87番1外
②地積
 (㎡)
3,434  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)




1:2
店舗

S1
大規模の小売店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域
北東13m県道、北西側道 水道、ガス、下水 大村

550m
(2)



①範囲 東   140 m、西   260 m、南   115 m、北   110 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    44.0 m、奥行 約    88.0 m、規模       3,500 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

13m県道 交通

施設
大村駅南西方

550m
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、大規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価
は、やや上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            69,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            36,800 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、三木市及びその周辺市町の圏域に存する商業地、住商混在地の地域。需要者は、全国展開する沿道型サ
ービス施設事業者及び地元事業者等である。比較的繁華性のある幹線沿いの路線商業地域で、需要はやや強含みである
と思料する。取引自体が少なく、取引にも画地規模等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は把握しづらい状況に
ある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は、収益性も重要な指標となる路線商業地域であるが、商業地特有の個別性も強い。同一需給圏内では自己使
用目的の取引も見られ、需要者は同圏内での取引価格を重視していることなどから、本件鑑定評価においては、現実の
市場性を反映する事例より求めた比準価格を標準とし、店舗を想定して試算した収益価格を比較考量し、代表標準地と
の検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 小野 5-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         78,200 円/㎡
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[116.2]
[100.0]
100
67,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           67,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
地域経済に回復感が乏しく、全体的に不動産
市況も低迷しているものの、三木市の繁華性
のある商業地域での不動産市況は手堅く推移
している。

比較的繁華性のある路線商業地域で、当該地
域の宅地に対する需要はやや強含みである。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     -1.0
環境       +21.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.1 %  %
3 試算価格算定内訳 三木 5-3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a IT502

-50
篠山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西23m国道、
南東9.2m、
角地



(都) 近商

(90,300)
b KT502

-36
加西市

更地


  
(           ) 
不整形 北東10m県道、
南東4m、角地




準工

(60,200)
c WK502

-48
加古郡播磨町

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西20m県道、
中間画地




準住居

(60,200)
d MY502

-10
加古川市

底地


  
(           ) 
不整形 北東13m国道、
北西15m、
準角地



近商

(80,300)
e EE402

-41
明石市

建付


  
(           ) 
不整形 北東10m県道、
中間画地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
65,520  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

64,235 
100
[  93.5]

68,701 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

68,700 
b (            
38,972  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  81.6]

47,760 
100
[  68.6]

69,621 

69,600 
c (            
83,175  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

83,175 
100
[ 120.5]

69,025 

69,000 
d (     125,653
125,653  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

123,928 
100
[ 178.4]

69,466 

69,500 
e (            
86,481  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

89,156 
100
[ 129.0]

69,113 

69,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +5.0 環境     -20.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -30.0
画地     -18.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     +17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +65.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +7.0 環境     +23.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      69,100 円/㎡]  



三木 5-3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

24,656,539 

5,703,188 

18,953,351 

12,690,000 

6,263,351 
( 0.9490
5,943,920 
  4.8 -  0.1 )
4.7%  
⑧収益価格      126,466,383 円    (      36,800 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
三木 5-3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 1,400.00 S1 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

60 %   200 %   200 %   3,434 ㎡     42.8 m x   82.0 m  前面道路:県道        13.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況等を考慮し、店舗の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しのため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 1
店舗
1,400.00 

100.0 

1,400.00 

1,479 

2,070,600 
5.0  10,353,000 
3.0  6,211,800 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


1,400.00 

100.0 

1,400.00 


2,070,600 
10,353,000 
6,211,800 
⑨年額支払賃料      2,070,600 円 × 12ヶ月 =       24,847,200 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×    1,400.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 預かり金により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       24,847,200 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,490,832 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,356,368 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        10,353,000 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =           97,318 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        6,211,800 円 ×    94.0 %  ×    0.2060 =        1,202,853 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   24,656,539 円    (          7,180 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a FM502賃
    -8
1,646  
  1,563
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[115.0]
100
[100.0]

1,590 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,561 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,479 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b FM502賃
    -10
1,049  
  1,014
100
[100.0]
[ 99.3]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

1,532 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
三木 5-3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 900,000 円          180,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 993,888 円            24,847,200 ×       4.0 %
③公租公課  土地             1,919,300 円     査定額
 建物             1,530,000 円          180,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       180,000 円          180,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円          180,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  5,703,188 円 (               1,661 円/㎡)  (経費率    23.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円                          設計監理料率
  125,000 円/㎡ ×    1,400.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0705        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0538 ×  40 % + 0.0689 ×  30 % + 0.0945 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
12,690,000 円  
(              3,695 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 24,656,539 円      
②総費用 5,703,188 円      
③純収益 ①-② 18,953,351 円      
④建物等に帰属する純収益 12,690,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 6,263,351 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
5,943,920 円      

  (                          1,731 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                             126,466,383 円


(                        36,800 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
三木 5-3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三木 5-3 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 足立 英基 印  TEL.
鑑定評価額 231,000,000 円  1㎡当たりの価格 67,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
57,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
三木市大村字高柳87番1外
②地積
 (㎡)
3,434  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)




1:2
店舗

S1
大規模の小売店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域
北東13m県道、北西側道 水道、ガス、下水 大村

550m
(2)



①範囲 東   140 m、西   260 m、南   115 m、北   110 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    44.0 m、奥行 約    88.0 m、規模       3,500 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

13m県道 交通

施設
大村駅南西方

550m
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
 格別の変動要因がないので、物販及び飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として現状を維持するものと見込ま
れ、通過交通量が多く繁華性を維持しているので、地価は当面、底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            68,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            39,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は、概ね三木市及び周辺市町内の幹線道路沿い並びに神戸電鉄粟生線やJR山陽本線沿線の駅前周辺の商
業地域に及ぶ。需要者は、地元の事業者のほか全国レベルで事業展開する企業の参入も多い。地元経済は全般的に足踏
み状態で背後地の少子高齢化等も進展してきているので、商況は概ね現状維持状態である。商業地の取引自体が少なく
、取引価格も規模や取引条件等により一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 当該地域内には規模の大きい専門量販店が多いが、周辺を含め最近は先行きの賃借需要の伸び悩み等を警戒して収益
物件の運用を目的に不動産を取得する動きは落ち着いており、稀に自用目的での取引が見られる程度である。したがっ
て、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約したと認められる取引事例から求めた比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 小野 5-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         78,200 円/㎡
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[116.2]
[100.0]
100
67,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           67,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
 地域経済に持ち直しの兆しもあるが、集客
力のある大型店舗や専門量販店等への顧客集
中が顕著な反面、旧来の商業地域では衰退傾
向が顕著。

 大規模ショッピングセンターと国道とを結
ぶ路線沿いの商業地域で、市内では有数の繁
華性を誇る。沿道に空地はなく、地価は堅調
に推移している。

 個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     -1.0
環境       +21.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.1 %  %
3 試算価格算定内訳 三木 5-3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a WK502

-32
小野市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北西6.3m市道
、中間画地




1住居

(60,200)
b IH502

-64
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西13m市道、
中間画地




近商

(80,200)
c WK502

-56
加古郡稲美町

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 東25m県道、
南20m、
準角地



近商

(90,200)
d MY502

-53
加東市

建付


  
(           ) 
不整形 南19.5m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
e SR502

-39
加西市

建付


  
(           ) 
不整形 北東20m県道、
中間画地




2住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
74,411  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

74,411 
100
[ 107.0]

69,543 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

69,500 
b (            
79,364  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

79,285 
100
[ 117.6]

67,419 

67,400 
c (            
89,669  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.0]

81,517 
100
[ 116.9]

69,732 

69,700 
d (            
44,353  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  87.3]

50,551 
100
[  73.4]

68,871 

68,900 
e (            
40,837  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.3]

45,133 
100
[  66.3]

68,074 

68,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -3.0 環境     +17.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -3.0 環境     -22.0
画地     -12.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -1.0 環境     -35.0
画地      -9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      68,800 円/㎡]  



三木 5-3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地内に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

25,697,241 

5,864,776 

19,832,465 

13,183,500 

6,648,965 
( 0.9490
6,309,868 
  4.8 -  0.1 )
4.7%  
⑧収益価格      134,252,511 円    (      39,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
三木 5-3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 1,400.00 S1 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

60 %   200 %   200 %   3,434 ㎡     42.8 m x   82.0 m  前面道路:県道        13.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 路線商業地域として標準的なフロア貸しを想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しのため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 1
店舗
1,400.00 

100.0 

1,400.00 

1,558 

2,181,200 
5.0  10,906,000 
3.0  6,543,600 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


1,400.00 

100.0 

1,400.00 


2,181,200 
10,906,000 
6,543,600 
⑨年額支払賃料      2,181,200 円 × 12ヶ月 =       26,174,400 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×    1,400.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       26,174,400 円  ×     7.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,832,208 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,342,192 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        10,906,000 円 ×    93.0 %  ×    1.00 % =          101,426 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        6,543,600 円 ×    93.0 %  ×    0.2060 =        1,253,623 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   25,697,241 円    (          7,483 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a FM502賃
    -14
1,599  
  1,543
100
[100.0]
[ 99.1]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 97.0]
100
[110.0]

1,650 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,645 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,558 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b FM502賃Y
    -16
1,478  
  1,429
100
[100.0]
[ 99.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 89.0]
100
[110.0]

1,661 
c FM502賃
    -8
1,646  
  1,563
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 88.0]
100
[104.0]
100
[110.0]

1,635 
三木 5-3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 935,000 円          187,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 1,046,976 円            26,174,400 ×       4.0 %
③公租公課  土地             1,919,300 円     査定額
 建物             1,589,500 円          187,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       187,000 円          187,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       187,000 円          187,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  5,864,776 円 (               1,708 円/㎡)  (経費率    22.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 187,000,000 円                          設計監理料率
  130,000 円/㎡ ×    1,400.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0705        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0538 ×  40 % + 0.0689 ×  30 % + 0.0945 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
13,183,500 円  
(              3,839 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 25,697,241 円      
②総費用 5,864,776 円      
③純収益 ①-② 19,832,465 円      
④建物等に帰属する純収益 13,183,500 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 6,648,965 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
6,309,868 円      

  (                          1,837 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                             134,252,511 円


(                        39,100 円/㎡)