鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三木 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＲ５０２Ｙ -45	加東市		建付地	（　）	不整形	南西10m県道、北3m、二方路		準工 (60,200)
b	ＷＫ５０２Ｙ -67	小野市		建付地	（　）	ほぼ台形	東12m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	ＩＨ５０２Ｙ -64	加古川市		更地	（　）	ほぼ整形	西13m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	ＩＨ５０２国 -48	三田市		更地	（　）	不整形	北西12m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,000	100 [ 78.3]	76,628	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,600
b	(　 ) 96,794	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	101,888	100 [ 131.6]	77,422		77,400
c	(　 ) 79,364	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,285	100 [ 106.2]	74,656		74,700
d	(　 ) 57,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	71,236	100 [ 91.8]	77,599		77,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,200 円／㎡]

三木 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,560,361	2,420,800	8,139,561	6,020,700	2,118,861	（　0.9490） 2,010,799	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	42,782,957 円　　　　（　 44,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三木 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	971 ㎡	32.5 m x 24.6 m	前面道路：県道　 15.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の一棟貸し店舗。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,755	877,500	5.0	4,387,500
							3.0	2,632,500
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		877,500		4,387,500
								2,632,500

⑨年額支払賃料	877,500 円　×　12ヶ月　＝　 10,530,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,530,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 526,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,003,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,387,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,681 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,632,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 515,180 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,560,361 円　　　　（　 10,876 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＭ５０２賃　　　　-4	1,996 ( 1,908)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,887	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,853 円/㎡　月額支払賃料（　 1,755 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＦＭ５０２賃　　　　-14	1,599 ( 1,543)	100 [100.0]	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,815
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三木 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	512,400 円	85,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	421,200 円	10,530,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 590,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 725,900 円	85,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,400 円	85,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,400 円	85,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,420,800 円　（　　　　　　 2,493 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.50 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,020,700 円（　　　　　 6,201 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,560,361 円
②総費用	2,420,800 円
③純収益　①－②	8,139,561 円
④建物等に帰属する純収益	6,020,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,118,861 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,010,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,071 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,782,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
三木 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三木 5-1

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　小南　貴子

印

TEL.

鑑定評価額

71,600,000 円

１㎡当たりの価格

73,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三木市末広２丁目２７７番１外｢末広２－５－６｣				②地積　(㎡)	971 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	台形 1.5:1	店舗Ｓ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西15.7m県道	水道、ガス、下水	三木 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 90 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．７ｍ県道

交通

施設

三木駅北西方

220m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は若干
の上向き傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三木市及び隣接市町の商業地域の圏域。需要者は三木市内の中小企業者等のほか、県内及び全国展開して
いる事業者の需要も見られる。周辺には大型店舗も見られるが、県道沿いの交通量も多い路線商業地域にて、潜在的な
需要が見込まれる地域である。しかしながら、当該地域における取引は少なく、また、個別性も強いため、中心となる
価格帯を見いだすことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、幹線道路沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、需要者の多くは同一需給圏内における
取引価格の水準を重視する傾向にある。比準価格を求めるにあたっては、同一需給圏内の類似地域における取引事例を
採用しており、市場の実態を反映する価格を求められた。また、賃貸物件も見られることから、本件評価においては比
準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 78,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[106.7]

[100.0]
100

73,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調にあり、三木市中心
部における商業地の不動産市場は、堅調に推
移している。

三木市における主要幹線道路沿いの地域にて
、交通量も多く、宅地需要は安定的に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三木 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＹ５０２国 -10	加西市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東10m県道、中間画地		準工 (60,200)
b	ＷＫ５０２Ｙ -57	西脇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	ＳＲ５０２Ｙ -45	加東市		建付地	（　）	不整形	南西10m県道、北3m、二方路		準工 (60,200)
d	ＭＹ５０２Ｙ -53	加東市		建付地	（　）	不整形	南19.5m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,487	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,404	100 [ 58.7]	70,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,500
b	(　 ) 42,531	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,148	100 [ 57.4]	73,429		73,400
c	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,000	100 [ 80.1]	74,906		74,900
d	(　 ) 44,353	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	50,551	100 [ 62.5]	80,882		80,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,400 円／㎡]

三木 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,277,548	2,232,720	8,044,828	5,992,500	2,052,328	（　0.9490） 1,947,659	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	41,439,553 円　　　　（　 42,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三木 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	971 ㎡	32.5 m x 24.6 m	前面道路：県道　 15.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,708	854,000	5.0	4,270,000
							3.0	2,562,000
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		854,000		4,270,000
								2,562,000

⑨年額支払賃料	854,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,248,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,248,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 512,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,735,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,270,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,562,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 501,383 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,277,548 円　　　　（　 10,584 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＲ５０２賃Ｙ　　　　-9	1,253 ( 1,231)	100 [100.0]	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,716	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,803 円/㎡　月額支払賃料（　 1,708 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＦＭ５０２賃Ｙ　　　　-17	1,529 ( 1,474)	100 [100.0]	[ 97.9] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,890
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三木 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,000 円	85,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	409,920 円	10,248,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 590,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 722,500 円	85,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,232,720 円　（　　　　　　 2,299 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,992,500 円（　　　　　 6,171 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,277,548 円
②総費用	2,232,720 円
③純収益　①－②	8,044,828 円
④建物等に帰属する純収益	5,992,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,052,328 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,947,659 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,006 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,439,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,700 円／㎡）