別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 三木 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三木 -8 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　美津夫 印  TEL.

鑑定評価額 3,300,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三木市吉川町前田字上馬場１０１４番１ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる既成住宅地域 南東6m市道、背面道 水道、下水 三田 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 三田駅西方 13.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既成の集落地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、引き続き、地価は下落 基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三木市及び隣接又は近接する市町内に形成された農家集落地域の広域にわたる。需要者は圏域内の地縁者 にほぼ限定され、圏域外からの転入は少ない。住民の転出や高齢化に加え、農林業の衰退等の影響を受け、住宅への需 要は低調で、新規供給も殆ど見られない状況である。旧来からの農家集落地域であるため、地縁的選好性がかなり強く 、取引自体が少ないうえに、画地規模も様々であり、売買の中心価格帯を見出すことは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸住宅等が殆ど見受けられず、賃貸市場が形成されていない状況下にある。また、当該地域における取引目 的は自己使用が大半を占めているため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [ 98.0] 100 [108.9] [101.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業及び農林業の衰退による住民の流出 や後継者不足は深刻で、地域経済は縮小傾向 が顕著であり、回復の兆しは見られない。 人口減少と高齢化が進む集落地域で、圏域外 からの需要は殆ど見受けられず、地縁者にほ ぼ限定されるため、地価の下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％