別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 宝塚 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -41 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　堀田　勝己 印  TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５ ｢御殿山４－１９－１５｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ山手高台の住 宅地域 東6.9m市道 水道、ガス、下水 宝塚 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．９ ｍ市道 交通 施設 宝塚駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅の建ち並ぶ山手の住宅地域であり、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地域要因に 大きな変動はなく、需給関係から地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急宝塚線、ＪＲ福知山線の沿線で概ね宝塚市及び隣接市の圏域。需要者は圏域内居住者が中心である が、他地域からの流入もある。近隣地域は山手の高台に位置して坂道が多く、駅へのアクセスが劣ることもあって、競 争力は弱い。接近性が重視される近年の傾向により需要は限定的であり、地価は概ね横ばい乃至やや下落傾向にある。 土地は総額１５００～２０００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅地域であり、居住の快適性等を重視した自用目的での取引が中心である。戸 建賃貸が存在するとしても転勤等の事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないことか ら収益還元法の適用を断念した。よって、近時の市場実態を反映する比準価格を標準に、代表標準地の価格との検討も 踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [101.0] 100 85,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宝塚市の人口は概ね横ばい傾向にあるが、景 気動向を背景に、利便性の優れる住宅地への 需要は堅調。一方、郊外や丘陵地は依然とし て弱含みである。 山手に位置する住宅地域で、アクセスにやや 難があるため、土地需要は弱い。地価は近年 弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％