別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宝塚 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -32 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　松本　年弘 印  TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市泉ガ丘１８１番 ｢泉ガ丘１４－２５｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 売布神社 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北４ｍ市 道 交通 施設 売布神社駅北方 930m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。最寄り駅から車 やバスを利用する事が多いため利便性が劣る地域で、地価水準は今後概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線及びＪＲ福知山線の沿線で概ね宝塚市内の山手の住宅地域である。需要者の中心は宝塚市居住 者で周辺市域からの流入も一部見られる。高台の住宅地域であるが、駅からやや遠く坂道のため需要は弱い。山手や高 台の住宅団地では新築、中古とも供給過多の状態である。市場の中心価格帯は、土地は標準地と同程度の地積で２，０ ００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円～４，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的 かつ説得力のある価格である。対象地域は戸建住宅用に開発された住宅団地内にあって、経済合理的な賃貸住宅の経営 は困難である。よって本件では収益還元法の適用は行わなかった。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [111.9] [103.0] 100 81,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宝塚市の人口は微減傾向で高齢化率は上昇傾 向。住宅需要は利便性と住環境の良いエリア で堅調だが山手等のバス圏域は弱含みで二極 化が続いている。 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、車 やバス利用が多いため利便性が劣る。地価は 下げ止まり感が出ており、概ね横ばいで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％