別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 西脇 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西脇 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏 印  TEL.

鑑定評価額 2,460,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 新西脇 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 新西脇駅北西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 西脇市街地周辺に位置する戸建住宅地域であるが、画地規模が小さく街路条件に劣り、災害の危険性も有する地 域にある。地域要因に特に変動はなく、当面は現状を維持しつつも、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ加古川線沿線を中心とする西脇市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、地縁 性を有する市内居住者等が大半であり、圏外からの転入者はあまり見られない。地場産業が低迷し、新興の住宅地域に 人気が集中しているうえ、近接していた市役所も移転が決定しており、住宅需要は弱含みである。需要の中心となる価 格帯は、標準的規模の土地で２５０万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域 ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、快適性が重視される自己利用目的の住宅地域にあり、取引価格 水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した 。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [147.8] [100.0] 100 24,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱さも見られるが、緩やかに回復して いる。通商問題をはじめ混乱が見られる海外 経済や中央銀行による金融政策の今後の動向 に注意を要する。 地域経済は衰退気味で、街路条件に劣るなど 宅地需要は引き続き低調である。地域要因に 特段の変動は見られず、依然として地価は下 落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％