鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

赤穂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ７０２国 -15	赤穂市		建付地	（　）	台形	東20m市道、西5.5m、二方路		商業 (90,400)
b	ＫＳ７０２国 -10	赤穂市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	ＫＳ７０２国 -11	赤穂市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、南東4m、角地		商業 (90,240)
d	ＹＴ７０２国 -20	相生市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	ＫＳ７０２Ｙ -81	赤穂市		建付地	（　）	不整形	北東11.5m市道、北7.5m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,396	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.6]	79,559	100 [ 90.2]	88,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,200
b	(　 ) 66,554	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	72,470	100 [ 84.6]	85,662		85,700
c	(　 ) 89,648	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	84,013	100 [ 78.7]	106,751		107,000
d	(　 ) 59,909	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	65,747	100 [ 74.2]	88,608		88,600
e	(　 ) 112,822	100 [ 130.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	83,805	100 [ 92.2]	90,895		90,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
e	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,600 円／㎡]

赤穂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価が把握できないため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,166,531	702,329	2,464,202	2,247,820	216,382	（　0.9511） 205,801	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,473,935 円　　　　（　 46,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

赤穂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	75.00	Ｓ3	169.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	97 ㎡	5.6 m x 17.7 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（５５㎡）×１室、住宅（１Ｋ・２５．２４㎡、１Ｋ・２５．０２㎡）×２層

⑦有効率　 91.9 ％
の理由

共用部等。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.80	83.6	55.00	2,000	110,000	4.0	440,000
							3.0	330,000
2～ 3	住宅	51.70	97.2	50.26	1,632	82,024	1.0	82,024
							2.0	164,048
～

～

～

計		169.20	91.9	155.52		274,048		604,048
								658,096

⑨年額支払賃料	274,048 円　×　12ヶ月　＝　 3,288,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,288,576 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 328,858 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,959,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	604,048 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,436 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 658,096 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 201,377 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,166,531 円　　　　（　 32,645 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ７０２賃　　　　-16	1,364 ( 1,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [113.0]	100 [ 83.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,726 円/㎡　月額支払賃料（　 1,632 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＹ７０２賃　　　　-17	1,363 ( 1,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	1,779
c	ＫＹ７０２賃Ｙ　　　　-20	1,662 ( 1,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,847

赤穂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,000 円	33,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,429 円	3,288,576　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 283,900 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 702,329 円　（　　　　　　 7,241 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 169.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,247,820 円（　　　　　 23,173 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,166,531 円
②総費用	702,329 円
③純収益　①－②	2,464,202 円
④建物等に帰属する純収益	2,247,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	216,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	205,801 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,122 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,473,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
赤穂 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

赤穂 5-1

兵庫県

兵庫第７

氏名

不動産鑑定士　金子　修二

印

TEL.

鑑定評価額

8,610,000 円

１㎡当たりの価格

88,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	赤穂市加里屋字駅前町６７番３				②地積　(㎡)	97 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3	店舗兼住宅ＬＳ3	低層店舗、店舗兼住宅等が多い駅前の商業地域	東20m県道	水道、下水	播州赤穂 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 150 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

播州赤穂駅南方

190m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。最寄駅からの接近性に優り、希少性による
一定の需要はみられるが、商業地としての繁華性に劣り、地価は下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は赤穂市及び西播磨地域の商業地域である。主たる需要者は地縁性を有する個人又は中小規模の法人である
。駅前の希少性による一定の需要はあるが、既存店舗が減少するなど繁華性が低く、需要はやや弱含みである。周辺地
域は取引自体が少なく、取引価格、規模等も一様でないため、需要の中心価格帯の把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地では収益価格は指標とすべき価格であるが、想定建物の過半が居宅用途であるため、土地価格に見合う賃料水準
が形成されず収益価格は低位に求められた。比準価格は、代替性のある事例を基礎に算定されており、市場性を反映し
た信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考に留めて、上
記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　赤穂 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,500 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[ 85.7]

[100.0]
100

89,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

赤穂市は人口減少、高齢化を背景に、不動産
市場は総じて低調である。宅地供給は過剰気
味である。

地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

赤穂 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ７０２Ｙ -81	赤穂市		建付地	（　）	不整形	北東11.5m市道、北7.5m、角地		商業 (90,400)
b	ＫＳ７０２国 -15	赤穂市		建付地	（　）	台形	東20m市道、西5.5m、二方路		商業 (90,400)
c	ＴＣ７０２Ｙ -79	たつの市		建付地	（　）	不整形	北12m市道、東4.5m、角地		近商 (80,200)
d	ＹＴ７０２国 -20	相生市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,822	100 [ 130.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	83,805	100 [ 95.0]	88,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,200
b	(　 ) 77,396	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.6]	79,559	100 [ 89.2]	89,192		89,200
c	(　 ) 70,654	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	73,629	100 [ 82.1]	89,682		89,700
d	(　 ) 59,909	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	65,747	100 [ 75.1]	87,546		87,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,800 円／㎡]

赤穂 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,174,573	702,751	2,471,822	2,247,820	224,002	（　0.9511） 213,048	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,631,478 円　　　　（　 47,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

赤穂 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	75.00	Ｓ3	169.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	97 ㎡	5.6 m x 17.7 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、住宅部分は単身者向け（平均専有面積約２５㎡）を想定した。

⑦有効率　 91.9 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.80	83.6	55.00	2,000	110,000	4.0	440,000
							3.0	330,000
2～ 3	居宅	51.70	97.2	50.26	1,639	82,376	1.0	82,376
							2.0	164,752
～

～

～

計		169.20	91.9	155.52		274,752		604,752
								659,504

⑨年額支払賃料	274,752 円　×　12ヶ月　＝　 3,297,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,297,024 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 329,702 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,967,322 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	604,752 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 659,504 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 201,808 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,174,573 円　　　　（　 32,728 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ７０２賃　　　　-17	1,363 ( 1,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,742	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,733 円/㎡　月額支払賃料（　 1,639 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＹ７０２賃Ｙ　　　　-20	1,662 ( 1,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,723
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

赤穂 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,000 円	33,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,851 円	3,297,024　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,900 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 702,751 円　（　　　　　　 7,245 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 169.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,247,820 円（　　　　　 23,173 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,174,573 円
②総費用	702,751 円
③純収益　①－②	2,471,822 円
④建物等に帰属する純収益	2,247,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	224,002 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	213,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,196 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,631,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,700 円／㎡）