別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 赤穂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 -3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二 印  TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市北野中字新田３９９番２３ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西5m市道 水道、下水 播州赤穂 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 播州赤穂駅北東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。区画整然とした住宅地域であるが、中心部 から離れた古い団地で競争力が劣り、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤穂市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は赤穂市内の居住者が中心で、世帯分離に伴うものや 企業従事者の一次取得が主である。人口が減少し、中心市街地での売物件も散見されるうえ、土地区画整理事業の供給 が多く、需要は弱含みである。需要の中心価格帯は１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の土地の利用の状況から、自用目的の取引が中心である。戸建住宅を中心とする既成住宅地域に存し、経済合理的 な賃貸事業が成り立たないため、収益還元法は適用しない。比準価格は、代替性のある事例を基礎に算定されており、 市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　赤穂 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [154.0] [101.0] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 赤穂市は人口減少、高齢化を背景に、不動産 市場は総じて低調である。宅地供給は過剰気 味である。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％