鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＦＭ５０２国 -35	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.4m市道、中間画地		近商 (80,264)
b	ＦＭ５０２国 -36	加古川市		更地	（　）	ほぼ台形	北東4.8m市道、中間画地		商業 (90,288)
c	ＭＹ５０２国 -10	加古川市		底地	（　）	不整形	北東13m国道、北西15m、準角地		近商 (80,300)
d	ＯＴ６０２国 -50	姫路市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e	ＷＫ５０２国 -9	加古川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東16.5m国道、北西12m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,111	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	121,027	100 [ 61.7]	196,154	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 140,706	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,691	100 [ 78.5]	180,498		180,000
c	(　 125,653) 125,653	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	123,928	100 [ 71.6]	173,084		173,000
d	(　 ) 163,248	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	165,044	100 [ 86.6]	190,582		191,000
e	(　 ) 168,086	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	162,003	100 [ 87.3]	185,570		186,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 189,000 円／㎡]

加古川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,461,609	5,795,906	21,665,703	19,517,000	2,148,703	（　0.9511） 2,043,631	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	44,426,761 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	256.00	Ｓ5	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	327 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造で１階を店舗、２～５階を事務所と想定した。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

共用廊下等を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	256.00	75.0	192.00	3,511	674,112	5.0	3,370,560
							3.0	2,022,336
2～ 5	事務所	256.00	73.4	188.00	2,138	401,944	5.0	2,009,720
							3.0	1,205,832
～

～

～

計		1,280.00	73.8	944.00		2,281,888		11,409,440
								6,845,664

⑨年額支払賃料	2,281,888 円　×　12ヶ月　＝　 27,382,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 944.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,382,656 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,369,133 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,013,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,409,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,390 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,845,664 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,339,696 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,461,609 円　　　　（　 83,980 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＫ５０２賃　　　　-8	2,505 ( 2,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,594	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,706 円/㎡　月額支払賃料（　 3,511 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＹ５０２賃Ｙ　　　　-12	2,346 ( 2,210)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	3,818
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,160,000 円	290,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,095,306 円	27,382,656　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 495,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,465,000 円	290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,795,906 円　（　　　　　　 17,724 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	290,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,517,000 円（　　　　　 59,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,461,609 円
②総費用	5,795,906 円
③純収益　①－②	21,665,703 円
④建物等に帰属する純収益	19,517,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,148,703 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,043,631 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,426,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
加古川 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 5-7

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　三崎　正義

印

TEL.

鑑定評価額

60,500,000 円

１㎡当たりの価格

185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市平岡町新在家字弐丁目２７３番５				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	店舗兼事務所ＲＣ5	店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東20m市道	水道、ガス、下水	東加古川 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

東加古川駅南西方

110m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地
価は、上昇傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 189,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、加古川市及びその周辺市町の圏域に存する商業地域。需要者は、地元事業者及び同一需給圏内に地縁性
を持つ法人等が多くを占める。整備された駅前の商業地域で立地環境も良く需要は強含みであると思料する。取引に個
別性が強く、需要の中心となる規模、価格帯は把握しづらい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、事務所等を中心とする商業地域で収益性も重要な指標となる地域ではあるが、同一需給圏内では自己使用目的の
取引も見られ、需要者は同圏内での取引価格を重視していることなどから、本件鑑定評価においては、現実の市場性を
反映する事例より求めた比準価格を標準とし、店舗兼事務所を想定して試算した収益価格を比較考量して、鑑定評価額
を上記の通り決定した。なお、この価額は、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ており妥当であると判断する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加古川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[ 68.4]

[100.0]
100

186,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の緩やかな回復が続き、雇用・所得環境
にも改善がみられる。加古川市の立地環境の
良い商業地域での不動産市況は堅調に推移し
ている。

駅前の立地環境の良い商業地域で、当該地域
の宅地に対する需要は強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＦＭ５０２国 -35	加古川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.4m市道、中間画地		近商 (80,264)
b	ＫＴ５０２国 -43	三田市		底地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、南西2.3m、角地		商業 (80,400)
c	ＯＴ６０２国 -50	姫路市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	ＫＹ６０２国 -14	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	南6.6m市道、中間画地		商業 (80,396)
e	ＡＨ６０２国 -30	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,111	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	121,027	100 [ 61.7]	196,154	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 53,937) 134,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	132,198	100 [ 73.0]	181,093		181,000
c	(　 ) 163,248	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	165,044	100 [ 84.0]	196,481		196,000
d	(　 ) 105,695	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,646	100 [ 58.5]	182,301		182,000
e	(　 ) 269,550	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	264,316	100 [ 139.5]	189,474		189,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +53.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 189,000 円／㎡]

加古川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,492,996	5,797,158	21,695,838	19,517,000	2,178,838	（　0.9511） 2,072,293	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	45,049,848 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	256.00	Ｓ5	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	327 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗の部分貸し、２階から５階は事務所の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	256.00	75.0	192.00	3,552	681,984	5.0	3,409,920
							3.0	2,045,952
2～ 5	事務所	256.00	73.4	188.00	2,131	400,628	5.0	2,003,140
							3.0	1,201,884
～

～

～

計		1,280.00	73.8	944.00		2,284,496		11,422,480
								6,853,488

⑨年額支払賃料	2,284,496 円　×　12ヶ月　＝　 27,413,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 944.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預かり金により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,413,952 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,370,698 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,043,254 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,422,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,514 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,853,488 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,341,228 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,492,996 円　　　　（　 84,076 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＫ５０２賃　　　　-8	2,505 ( 2,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,795	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,750 円/㎡　月額支払賃料（　 3,552 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＲ５０２賃　　　　-6	2,188 ( 2,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 64.0]	100 [100.0]	3,716
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,160,000 円	290,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,096,558 円	27,413,952　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 495,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,465,000 円	290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,797,158 円　（　　　　　　 17,728 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	290,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,517,000 円（　　　　　 59,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,492,996 円
②総費用	5,797,158 円
③純収益　①－②	21,695,838 円
④建物等に帰属する純収益	19,517,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,178,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,072,293 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,337 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,049,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）