別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊岡 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-7 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉 印  TEL.

鑑定評価額 79,900,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市正法寺字上中通６８５番外 ②地積 　(㎡) 1,279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 店舗 Ｓ1 飲食店舗、小売店舗 等が多い路線商業地 域 東16m国道、背面道 水道、ガス、下水 豊岡 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 豊岡駅南西方 870m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には現況農地や未利用地が見受けられるため、今後は路線商業地域として熟成が進むものと思料する。沿道 サービス施設用地の需要が強い地域であるため、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は但馬全域の商業地域及び商住混在地域で、需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者・中小規模 法人が大半である。圏域内の人口は一貫して減少傾向であり、地方経済の低迷もあって、沿道サービス施設用地や城崎 温泉街の一部地域を除けば、圏内の商業地及び商住混在地への需給は弱含みが継続している。また、圏内の取引件数自 体が少なく、取引される規模もまちまちであるため、取引の中心となる価格帯を見出すことが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺類似地域に貸店舗及び貸事務所が見受けられるが、元々自用のものであり、純投資目的の取引もほぼ 皆無であるため、収益還元法の適用は断念した。需要者の意思決定に影響を与えているのは、周辺等の取引価格水準で あると考えられ、実際の取引事例から求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断す る。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡をも確認し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [115.6] [104.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光地として魅力を高めている地域や沿道サ ービス適地を除けば、人口減少に伴う将来の 商圏縮小から市内の商業地需要は弱含みが継 続している。 路線商業地域として熟成が進んでおり、需要 も依然として強い。 二方路地であるが、個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％